REZULTATE REMARCABILE DUPĂ RESETAREA PROGRAMULUI
Potrivit datelor Organizației pentru Dezvoltarea Antreprenoriatului (ODA), în primele două luni de la lansare, programul Prima Casă Plus a facilitat achiziția de locuințe pentru 625 de cetățeni. Valoarea totală a creditelor acordate a atins valoarea de 766 milioane de lei, iar suma garanțiilor de stat oferite se ridică la 450 milioane de lei. Reprezentanții ODA consideră că debutul programului are un impact pozitiv asupra stabilității sociale și economice, evidențiind angajamentul Guvernului de a asigura acces echitabil la locuințe și de a promova sustenabilitatea pe termen lung. Dumitru Alaiba, ministrul Dezvoltării Economice și Digitalizării, a menționat că, după o lună de la lansare, programul este destul de solicitat. „Avem deja șase bănci care au devenit parte a programului, deci, au semnat acordurile respective. Avem peste 240 de solicitări de la cetățeni, asta înseamnă 240 de familii care au găsit o soluție pentru a-și cumpăra o locuință sau a o extinde pe cea veche”, spune ministrul.
PRINCIPALELE MODIFICĂRI ȘI IMPACTUL ASUPRA PIEȚEI
Potrivit președintelui Maia Sandu, scopul programului Prima Casă Plus este să ofere acces la aceste resurse mai multor tineri, nu doar celor care lucrează în instituțiile statului. În acest sens, au fost introduse schimbări semnificative în criteriile de eligibilitate, deschizând accesul nu doar pentru angajații cu contracte de muncă, ci și pentru liber-profesioniști cu venituri oficiale în Republica Moldova, precum avocați, artiști sau taximetriști.
Această extindere diversifică și crește numărul potențialilor beneficiari, stimulând cererea pe piața imobiliară și încurajând achiziția de locuințe. De asemenea, valoarea maximă a locuinței eligibile a fost majorată de la un milion de lei la 2,5 milioane de lei, facilitând accesul la proprietăți mai spațioase și moderne, în concordanță cu nevoile actuale ale beneficiarilor. În plus, perioada de rambursare a creditului a fost extinsă de la 25 la 30 de ani, o modificare care reduce semnificativ povara financiară lunară, făcând astfel creditele mai accesibile pentru mai multe categorii de persoane.
Cota de garantare de stat, un alt element important al programului, variază acum între 50% și 70%, în funcție de vechimea și amplasarea locuinței. Această flexibilitate oferă un sprijin suplimentar beneficiarilor, contribuind la realizarea obiectivului programului de a facilita accesul echitabil la locuințe pentru diverse categorii de cetățeni.
766 milioane lei valoarea totală a creditelor acordate
Modificările aduse programului au stimulat cererea de locuințe, în special în mediul urban. Din totalul beneficiarilor, 564 au achiziționat locuințe în orașe, iar 61în mediul rural. Majorarea plafonului valoric permite accesul la locuințe de calitate superioară, ceea ce poate influența prețurile pe piață. Creșterea cererii oferă oportunități pentru dezvoltatorii imobiliari, care pot iniția proiecte noi adaptate noilor cerințe ale pieței. Cu un plafon valoric mai mare și o bază extinsă de clienți eligibili, piața imobiliară ar putea înregistra creșteri semnificative.
Dumitru ALAIBA, ministrul Dezvoltării Economice și Digitalizării
Avem șase bănci care au devenit parte a programului, deci, au semnat acordurile respective.
În pofida măsurilor de stimulare a achizițiilor în zonele rurale, 90,2% din creditele acordate prin programul Prima Casă sunt concentrate în mediul urban, preponderent în Chișinău. „Concentrarea excesivă în capitală este o problemă enunțată și anterior, iar decizia de a crește cota de garantare până la 65% și pentru locuințele noi din Chișinău diluează semnificativ avantajul competitiv oferit localităților din afara capitalei”, menționează Expert-Grup.
450 milioane lei valoarea garanțiilor de stat
PROVOCĂRI ȘI RISCURI ASOCIATE
Analiza realizată de Expert-Grup identifică mai multe riscuri majore aferente noului program. „Creșterea raportului dintre serviciul datoriei și venituri de la 50 la 70% crește semnificativ riscul de supraîndatorare a populației”, avertizează Stas Madan, director de program la Expert-Grup. Această modificare contrastează puternic cu cerințele generale de creditare responsabilă din sectorul bancar, unde limita este de 40% pentru majoritatea debitorilor.
Un alt aspect critic identificat de Expert-Grup este că „creșterea RSDV de la 50 la 70% ar putea însemna că statul promovează o măsură prin care subminează trecerea economiei pe alb”. Mai mult, „excluderea obligativității beneficiarilor de a fi angajați fără a demarca clar care sunt categoriile eligibile poate duce la garantarea de către stat din bani formali pentru locuințe acoperite din surse informale”, se spune în analiza think-tank-ului .
„Creșterea cu 150% a valorii maxime a locuinței într-un context în care prețurile sunt deja inflamate poate turna și mai mult gaz pe foc și provoca o creștere și mai mare a prețurilor pe piața imobiliară”, notează analiștii de la Expert-Grup, subliniind că prețurile pe piața primară au crescut deja cu 66,2% față de 2019. Această îngrijorare este susținută de datele BNM care arată o accelerare a creșterii prețurilor în primul trimestru al 2024.
Stas MADAN, director de program, Expert-Grup
Creșterea raportului dintre serviciul datoriei și venituri la 70% crește semnificativ riscul de supraîndatorare a populației.
IMPACTUL ASUPRA FINANȚELOR PUBLICE
Creșterea cotei de garantare până la 65% pentru locuințele noi din Chișinău reprezintă, conform Expert-Grup, doar un transfer de risc și mai mare de la instituțiile financiare la stat. În condițiile în care programul va îngloba peste 60% din creditele ipotecare, orice înăsprire a politicii monetare ar putea pune o presiune considerabilă pe bugetul public.
EXPERIENȚA ROMÂNEASCĂ: PRUDENȚĂ VS FLEXIBILITATE
În contrast cu Moldova, România a optat pentru o abordare mai prudentă în cadrul programului „Noua Casă”. Deși plafonul maxim este mai mare – de 140 mii de euro (aproximativ 2,8 milioane lei moldovenești), programul românesc menține cerințe mai stricte privind avansul și gradul de îndatorare.
70% cota maximă de garantare pentru locuințe din afara Chișinăului
PERSPECTIVE ȘI PROVOCĂRI VIITOARE
Pentru următorii cinci ani, estimările ODA indică o cerere potențială de finanțare în valoare de aproximativ 19,6 miliarde de lei. În primele luni ale funcționării acestuia, au fost depuse deja 625 de solicitări, ceea ce indică un interes sporit din partea populației. Implicarea a șase instituții bancare în program facilitează accesul la finanțare și diversifică opțiunile pentru beneficiari. În același timp, experții avertizează că riscurile asupra finanțelor publice aferente implementării programului Prima Casă Plus sunt, în mod vădit, subestimate, notând că premisele de la care se pornește în analiza de impact este experiența anterioară a programului, când condițiile de intrare au fost mult mai exigente.
Prima Casă Plus reprezintă o inițiativă importantă pentru facilitarea accesului la locuințe și pentru dinamizarea pieței imobiliare din Republica Moldova. Cu toate acestea, succesul pe termen lung al programului depinde de modul în care autoritățile, mediul de afaceri și beneficiarii abordează noile oportunități și gestionează riscurile asociate. Pentru ca această inițiativă să devină un succes durabil, este importantă o abordare echilibrată între nevoile statului și așteptările investitorilor, așa cum subliniază experții din domeniu. Monitorizarea atentă a evoluției prețurilor, a calității portofoliului de credite și adaptarea strategiilor vor fi esențiale pentru asigurarea sustenabilității pe termen lung.
