Aproximativ 90% din investițiile în bunuri imobiliare se concentrează în municipiul Chișinău, de aceea, atunci când vine vorba despre evoluția prețurilor la locuințe, se presupune anume capitala și suburbiile ei, care dictează trendul general pe țară.
Creșterea prețurilor la apartamente s-a înregistrat constant în ultimii 30 de ani, însă fenomenul s-a accentuat în anul 2023, pe fondul unei intensificări a activității pe piața imobiliară. Creșterea semnificativă a numărului de tranzacții a generat o majorare constantă a prețurilor care, până la sfârșitul anului, a înregistrat o medie de 15-20%.
CREȘTEREA COSTURILOR ȘI A CERERII MAJOREAZĂ PREȚURILE PE PIAȚA PRIMARĂ
Pe piața primară, care include apartamentele din clădiri aflate în construcție sau deja date în exploatare, conectate la toate utilitățile centrale și oferite în „variantă albă” (în starea livrată de dezvoltator), s-a înregistrat o creștere semnificativă a prețurilor. Conform datelor furnizate de bursa imobiliară LARA și Indicelui prețului bunurilor imobile rezidențiale (RPPI) calculat de Banca Națională a Moldovei, în trimestrul III al anului curent, prețul mediu al unui m2 pe piața primară a atins 1518 euro, fiind cu 19,2% mai mare față de aceeași perioadă a anului precedent, când valoarea unui m2 era de 1273 de euro. Inițial, această tendință ascendentă n-a fost influențată de o cerere ridicată din partea populației, ci mai degrabă de scumpirea fără precedent a materialelor de construcție și a resurselor energetice. În prezent, creșterea costurilor asociate construcției și creșterea cererii pe piață sunt printre principalii factori care mențin prețurile la un nivel ridicat.
De asemenea, devine important de analizat ritmul scumpirilor pe piața primară. În trimestrul I al anului 2024, a fost înregistrată o creștere de 8,4%, urmată de o creștere de 5,8% în trimestrul II, pentru ca în trimestrul III, ritmul de creștere să se încetinească până la 0,1%. Accelerarea creșterii prețurilor în prima jumătate a anului 2024 reflectă o recuperare după anul 2023, când prețurile au crescut modest, menținându-se într-o stagnare timp de aproximativ un an și jumătate.
PREȚURILE PE PIAȚA SECUNDARĂ CRESC MAI REPEDE DECÂT PE CEA PRIMARĂ
Se observă o creștere semnificativă a prețurilor pe piața secundară, care include apartamentele mai vechi, inclusiv cele construite până în 1992, conform unor proiecte standard sau individuale. Printre acestea se numără tipurile de locuințe cunoscute sub denumirile de Stalinka, Hrușciovka, Brejnevka (construite între anii 1947-1970), precum și apartamentele cu planificare mai nouă (serii precum MS, MSV, 102, 143 etc.), construite în perioada 1970-1992. Pe piața secundară, analiza prețurilor se concentrează pe apartamentele cu două camere, care reprezintă aproximativ 50% din structura totală a vânzărilor. Conform datelor furnizate de bursa imobiliară LARA și luare în calcul a RPPI, în trimestrul III al anului 2024, prețul mediu al unui apartament pe piața secundară a fost de 1038 euro/m2, în creștere cu 18,9%, în raport cu aceeași perioadă a anului precedent, când prețul mediu era de 875 euro/m2.
În cele trei trimestre ale anului curent, s-a înregistrat un fenomen rar care nu s-a întâmplat în ultimii 10 ani: ritmul de creștere a prețurilor la apartamente pe piața secundară din municipiul Chișinău a fost mai mare decât cel înregistrat pe piața primară. Astfel, în primul trimestru al anului 2024, prețul mediu al apartamentelor pe piața secundară a crescut cu 10,4%, o creștere semnificativă care nu a mai fost înregistrată până acum și cu 6,3% în trimestrul II. În schimb, în trimestrul III, ritmul de creștere a prețurilor s-a încetinit, înregistrând un avans de doar 0,5%.
Aceste majorări ale prețurilor au fost influențate semnificativ de creșterea cererii pentru apartamente pe piața secundară, determinată de deficitul de oferte pe piața primară. Acest context, precum și prețurile ridicate la apartamente noi au trezit interesul cumpărătorilor, care achiziționează astfel de apartamente fie pentru a le folosi ca locuință proprie, fie ca investiție. În cazul investițiilor, apartamentele sunt închiriate ulterior, generând venituri pasive. Tendința este determinată de o cerere ridicată pe piața chiriilor, precum și de creșterea constantă a prețurilor pentru închirierea locuințelor, conform analizei realizate de compania Nika Imobil.
CERERE ÎNALTĂ STIMULATĂ DE CREDITE MAI IEFTINE ȘI „PRIMA CASĂ”
Unul din factorii principali care mențin prețurile ridicate pe piața imobiliară este cererea crescută din partea populației pentru apartamente, favorizată și de dobânzile avantajoase la creditele ipotecare. În trimestrul trei al anului 2024, dobânda medie pentru creditele imobiliare acordate persoanelor fizice a fost de 7,3%, cu 1,8 puncte procentuale mai mică decât în aceeași perioadă a anului trecut, când era de 9,1%. Scăderea a fost determinată de relaxarea politicii monetare promovate de BNM.
Scăderea dobânzilor a avut un impact semnificativ asupra creșterii numărului de credite ipotecare acordate. Volumul mediu lunar al creditelor noi pentru persoane fizice a urcat de la 528 milioane de lei în trimestrul doi al anului 2024, la 690 milioane de lei în trimestrul trei, stabilind un record istoric. Înainte de aceste valori record, cel mai mare volum mediu lunar de credite ipotecare a fost înregistrat în trimestrul trei al anului 2021, cu 511 milioane de lei, datorită dobânzilor minime istorice de 6,7%.
Scăderea dobânzii la credite, precum și creșterea salariilor în mun. Chișinău, au determinat ca ipotecile să devină mai accesibile pentru un număr mai mare de persoane. În plus, programe precum „Prima Casă Plus” au jucat un rol important în stimularea cererii, oferind oportunități suplimentare pentru achiziționarea unei locuințe.
DEFICITUL DE LOCUINȚE STIMULEAZĂ SCUMPIRILE
Un alt factor important al prețurilor ridicate este deficitul de locuințe pe piață, mai ales în ce privește casele noi date în exploatare. Conform Biroului Național de Statistică, în trimestrul trei al anului 2023, suprafața totală a locuințelor noi date în exploatare în mun. Chișinău a fost de 373,7 mii m2, în timp ce în aceeași perioadă a anului 2024, aceasta a scăzut la 108,4 mii m2, ceea ce reprezintă o scădere de 71%. Aceasta poate fi explicată prin dificultățile întâmpinate în obținerea autorizațiilor de construcție, proces care a devenit mai complicat începând cu anul 2023, conform analizei Nika Imobil.
MAI PUȚINE AUTORIZAȚII DE CONSTRUCȚIE ELIBERATE ÎN ANII PRECEDENȚI
Conform datelor Biroului Național de Statistică, în trimestrul trei al anului 2023, în municipiul Chișinău, au fost eliberate 34 de autorizații pentru construcția de blocuri locative, cu 13 mai puține față de aceeași perioadă a anului precedent. Deși în trimestrul III al anului 2024, numărul total de autorizații a crescut la 43, acesta rămâne sub nivelul anilor anteriori. În acest context, companiile de construcții sunt nevoite să se adapteze la noile condiții de piață, ceea ce a dus la prelungirea termenelor de implementare a proiectelor și la reducerea numărului de șantiere în care construcțiile sunt autorizate.
În plus, creșterea prețurilor terenurilor destinate construcției de locuințe cu mai multe etaje, înăsprirea cerințelor de reglementare și majorarea costurilor de construcție au contribuit semnificativ la reducerea suprafețelor locative date în exploatare, pe fundalul creșterii cererii la apartamente.
