Кто из нас не мечтает завтра стать чуть успешнее, чем сегодня? Те, кто утверждают, что у них такой цели нет, лукавят. Они тихо мониторят информацию о рынках в поисках подсказок, как и где заполучить свою золотую нишу в эту непростую пандемическую эпоху. Наверняка обязательно последует возражение: мол, тишину любят не деньги, а счастье, и вот его купить не получится. Но… Парадокс нашей жизни в том, что чем денег больше, тем счастье ближе. Итак, деньги любят… деньги. И один из способов их приумножить — это инвестировать во что-то стоящее, полезное, перспективное. Как это сделать правильно, и являются ли инвестиции в 2022 году наиболее прибыльным, быстрым и доступным способом приумножения капиталов, выяснял Business Class у экспертов.

Под крышу дома. Надолго?

Предположим, вы недавно вернулись домой из-за границы, где «пахали» на чужого дядю или трудились в респектабельной компании, и решили, что накопили достаточно средств для инвестиций. Если вы консерватор, то наверняка в первую очередь будете присматриваться к рынку недвижимости.

Специалисты отмечают, что это направление развивается практически только в Кишиневе, и потенциал его роста крайне ограничен. Вместе с тем люди продолжают инвестировать в строительство новых домов или приобретают квартиры на вторичном рынке. Как показывает статистика, с начала года цены в этом сегменте выросли на 11,5% — с 511 до 570 €. Есть, конечно, и выше, но статистика любит обнажать средние цифры. Пандемия вернула домой многих трудовых мигрантов, которые в конечном итоге остались в стране и покупали дома и квартиры.

Директор PricewaterhouseCoopers (PwC) в Молдове Александр Гозун отмечает, что хотя наблюдается некий перегрев рынка недвижимости, тем не менее, это направление будет оставаться привлекательным. «Инвестиции в сфере купли-продажи квартир, строительстве новых объектов, нацелены на пассивный доход, жилая недвижимость стала не столько источником заработка, сколько средством сбережения капитала», — уточняет Александр Гозун.

Если говорить о доходности такого вложения, то она зависит от разных факторов: и от тех, которые можно прогнозировать, и от тех, что врезаются в нашу жизнь неожиданно. Но пока есть спрос, люди продолжат вкладываться в жилье.

«Это инвестиции на будущее, в том числе для перепродажи, сдачи в аренду», — объясняет генеральный директор Prime Capital Кармина Викол. По ее словам, доходность таких инвестиций не самая высокая и составляет примерно от 6 до 9% годовых, если не учитывать отдельные спекулятивные операции на рынке.

Невысокую доходность в этом сегменте отмечает и старший партнер Horizont Capital Василе Тофан, хотя лет 10–15 назад молдавская столица лидировала в мировом топе по уровню рентабельности недвижимости. «Если учитывать, что купить квартиру можно было за 20–30 тысяч €, а сдавать по 300 € в месяц, то рентабельность выходила на уровне 15% в год. Сейчас она будет ниже 10%», — говорит эксперт.

Свою роль в этом сыграли не только финансовые кризисы. Они даже, напротив, в краткосрочном периоде вызывают определенное оживление на рынке недвижимости. Но развивается, например, ипотечное кредитование. «Оно потянуло вверх цены на недвижимость, и, по сути, стоимость капитала понизилась. А уменьшение стоимости капитала снижает рентабельность. И все же популярность этого направления сохранится еще много лет. Недвижимость останется не самым плохим вложением», — констатирует Василе Тофан.

Когда эксперты говорят о рынке недвижимости, они подразумевают в том числе и коммерческий сегмент. По словам Кармины Викол, сейчас наблюдается тенденция, когда инвесторы активно вкладывают в строительство различных промышленных объектов.

Причем, любят это делать как трудовые мигранты, работающие за рубежом, так и те, кто давно занимается бизнесом. На окраинах Кишинева появляется все больше строений, идет расширение сектора, и он остается привлекательным. «Я имею в виду склады, промышленные помещения, которые потом можно сдавать в аренду. Начиная от какого-то производства и заканчивая офисами», — поясняет Кармина Викол.

По большому счету, коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов, говорит Александр Гозун.  Разумеется, инвестиции в этом сегменте абсолютно другие, чем вложения в жилую недвижимость. Стоимость коммерческих помещений зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности строения или проекта, площади самого помещения и пр. За городом и в регионах вопрос о цене другой, и не скоро достигнет ожидаемого уровня прибыльности. Когда такая инвестиция даст отдачу, зависит как от случая, так и от умения и навыка анализировать ситуацию на рынке.

Зарыть в землю. Буквально?

Молдова — страна аграрная. Но, как отмечает Кармина Викол, в этот сегмент экономики активно вкладывали деньги в прошлые периоды. У людей был соответствующий капитал, и они надеялись, что инвестиции окупятся быстро. «Но инвесторы столкнулись с нехваткой кадров и специалистов, которые непосредственно работали бы на земле», — подчеркивает генеральный директор Prime Capital.

Сельское хозяйство сложно развивать без государственной поддержки, и об этом говорят очевидные факторы. Например, законодательство в области земельных вопросов устарело. Оно функционально ограничивает доступ к инвестициям в эту сферу. Об этом неоднократно упоминалось как на экспертном, так и на государственном уровнях. Отсутствие современной базы сказывается и на производительности, которая ниже той, какой должна быть, учитывая специфику нашей страны как аграрного государства.

Делая прогноз относительно привлекательности капиталовложений в агросектор, Кармина Викол подчеркивает, что все будет зависеть от стабильности на уровне государственных интересов. «Люди должны увидеть, что произошли определенные изменения и в политической сфере, и в экономической. Если проявится какой-то позитивный тренд, и он будет направлен на стабильность на протяжении года-двух, то к инвесторам вернется уверенность, и они смогут думать о долгосрочных проектах», — убеждена глава Prime Capital.

Довольно модная тема — экологический агробизнес. И в Молдове уже довольно много компаний, работающих в этой сфере. На глобальном уровне экологическое сельское хозяйство стремительно развивается. Тем не менее, говорит Александр Гозун, инвестору  рассчитывать на быстрый прогрессивный рост доходов от будущего органического земледелия не приходится. Нужно обладать знаниями об органическом сельском хозяйстве, а также быть в курсе всех местных и европейских норм в этой области. «И еще следует учитывать долгий процесс сертификации продукции, которую вы будете выпускать как «эко». Она действительно должна быть экологически чистой. Стандарты высокие, и уровень затрат на производство, а также на получение авторитетной сертификации сначала у нас в стране, а потом за рубежом, если вы хотите реализовать туда свою продукцию, не скоро окупится на уровень прибыльности», — предупреждает директор PwC в Молдове.

Процедура, которую должен пройти фермер, чтобы добиться сертификации эко-продукции, на самом деле непростая. Нужно представить в отраслевое министерство документы, подтверждающие владение территориями для экологического производства и регистрацию предприятия, а также бизнес-план, соответствующий экологическим критериям производства. В течение месяца представители органа инспекции и сертификации проведут проверки земель, затем нужно будет подписать договор с этой госструктурой, а потом предстоит период конверсии. Он стартует с момента подписания договоров на местах и составляет 3 года для многолетних культур и насаждений и 2 года — для однолетних. Цель конверсии — достижение сбалансированной и устойчивой экосистемы. Только по ее завершении фермер получает сертификат, подтверждающий, что его продукция является экологически чистой.

И все же, если вы настроены выдержать все испытания, результат может быть успешным. Рынки многих стран покорятся вашей продукции, а, значит, и затраты с лихвой окупятся.

Не все золото, что скачки криптовалюты

Впрочем, вложить средства можно и в «приземленные» активы. Например, такой понятный, как золото. Тем более, что на фоне колебания курса практически всех основных мировых валют рынок золота видится стабильным. Однако эксперты предупреждают, что это не совсем так.

Как поясняет Василе Тофан, нужно разделять золото как ювелирное изделие, и золото как инвестиционный актив. Инвестор приобретает драгметалл в ожидании корректировки активов, то есть это — больше способ защиты. «Потому что в кризисные периоды золото может дорожать, но если говорить о золоте как о ювелирном изделии, то надеяться, что такая инвестиция приумножит капитал, наивно. Наоборот, спрос и цена на ювелирные изделия как люксовый продукт в кризис падают», — отмечает старший партнер Horizont Capital.

Можно ли увеличить капитал, инвестируя в криптовалюту? Однозначного ответа нет. Точно лишь, что десятилетняя история этого рынка наглядно демонстрирует его реалистичность.

«Да, мы наблюдаем то резкие скачки, то колоссальное падение криптовалют, но, тем не менее, рынок активен, — говорит Александр Гозун. — Рисков в бизнесе всегда много, в том числе в новых видах, но там и прибыль другая. Рисковать или не рисковать — это личное решение каждого».

Василе Тофан рекомендует, прежде чем вкладывать в криптовалюту большие деньги, научиться разбираться в поведении самих коинов. «Возможно, те, кто увлекается этим направлением, обманываются, когда следят за общими трендами рынка, ростом-падением. Ведь это не анализ, а субъективные наблюдения. Инвестировать нужно в то, что понимаешь. Не стану называть криптовалюту мыльным пузырем. Я считаю, что это, скорее всего, черный ящик. Мне непонятно, по каким критериям происходит рост и падение, а я не инвестирую в то, что мне неясно», — делится эксперт.

Неразвитый и развивающийся

Классика — вкладывать деньги в покупку ценных бумаг. Однако в Молдове фондовый рынок пока не развернулся, и ликвидность на нем очень низкая. «Есть акции MAIB, очень сильный банк, или Moldinconbank, но их ликвидность невысока из-за специфики молдавской биржи, которая мало развита. Поэтому радуют планы MAIB выйти на международную площадку. Из более ликвидных молдавских эмитентов — Purcari Wineries, — отмечает Василе Тофан. — Ее акции торгуются на Бухарестской фондовой бирже. Если у вас есть румынский паспорт, то можно открыть счет у любого брокера и получить возможность торговать акциями  этой молдавской компании. За год они выросли более чем на 40%».

Тех, кто хотят инвестировать в акции, старший партнер Horizont Capital предостерегает от попыток «играть в хедж-фонд-менеджера, лежа на диване». «Пытаться выиграть у рынка, упрощая анализ до  «Я верю в «Майкрософт» или «Я верю в «Теслу», это гарантия потери денег. Ритейл-инвесторам нужно слушаться совета Уорена Баффета и инвестировать в индексы, которые дают хороший уровень диверсификации», — рекомендует Василе Тофан.

Стремительно развивается в Молдове IT-сектор. По некоторым данным, годовой оборот молдавских интернет-компаний приближается к $900 млн, и это не предел, отмечают эксперты. Так что инвестировать в это направление выгодно.

В данном сегменте активно появляются и бизнес-инкубаторы, и стартапы, выступающие  драйвером экосистемы, таким образом, мы уже приходим к венчурным инвестициям.

«Чтобы этот класс активов работал, нужна диверсификация. Нельзя построить инвестиционный бизнес на том, что ты вложился в один стартап. Нужно инвестировать как минимум в 20–30. Больше половины из этих проектов умрут, такова их участь, но какой-то малый процент выстрелит, и тогда вложения в другие стартапы окупятся сполна», — заключает Василе Тофан.

Автор статьи - Валерий БАЛАН