29/11/2021

Игра на повышение, или Тенденции первичного рынка жилой недвижимости
Игра на повышение, или Тенденции первичного рынка жилой недвижимости Финансы

В последнее время в нашей стране очень много говорят о рынке недвижимости. Оно и понятно: большая часть инвестиций направляется именно в этот рынок. Дело в том, что недвижимость обеспечивает надежное сохранение вложенных средств с одновременной возможностью получения дополнительного дохода от увеличения рыночной стоимости недвижимости и/или сдачи ее в аренду. Но каковы перспективы этого рынка в республике?

 

Тенденции
 

После относительного затишья на рынке недвижимости в 2020 году, связанного с пандемией и ее последствиями, когда многим было явно не до покупки нового жилья, даже неважно с какой целью — проживания или инвестиций — последовала «буря». Она выразилась в резком повышении цен. В особенности это коснулось первичного рынка.

 

Тех, кто формирует спрос на отечественном рынке недвижимости, условно можно разделить на две большие группы. Первая — это покупатели «недвижки» на собственные деньги, накопленные за счет денежных переводов, мелкого бизнеса, сельскохозяйственной деятельности и так далее. Учитывая, что в стране практически отсутствуют объекты для инвестирования (фондовый рынок малопривлекателен, рынок золота не развит, рынок антиквариата практически отсутствует, а в банк много не положишь из-за риска банкротства финучреждения, возможной девальвации молдавского лея и низких процентных ставок), вложения в недвижимость остаются палочкой-выручалочкой для людей, обладающих свободными денежными средствами.

 

Вторая группа использует кредитные деньги и покупает жилье непосредственно для его использования по прямому назначению. Деньги в «долгосрочный долг» с радостью предоставят как отечественные коммерческие банки, так и небанковские кредитные учреждения. Помимо этого, никто не отменял государственную программу Prima casă. За три с половиной года ее участниками стали почти 7 000 бенефициаров, а общая сумма выданных кредитов приближается к 4 млрд леев.

Цена
 

Сразу стоит сказать, что резкий рост цен в 2021 году зарегистрирован именно на первичном рынке. За 9 месяцев текущего года цена одного квадратного метра в новострое выросла примерно на 10–20%. В столице самым доступным остается новое жилье в секторах Чеканы и Буюканы (680–900 €). Дороже всего оно, по традиции, в Центре (850–1500 €). В этом секторе уже никого не увидишь ценой и в 1000 € за один квадратный метр. А если жилкомплекс находится в непосредственной близости к главной дорожной артерии столицы бульвару Штефана чел Маре, то за квадратный метр могут просить и 1500 €, даже в «белом варианте». А учитывая запрет на строительство в историческом центре Кишинева, можно предположить, что цены от застройщиков в этом секторе еще не достигли потолка.

 

К тому же в крупных строительных компаниях существуют правила формирования цен. Например, свою роль играет приобретение недвижимости на разных стадиях строительства: цена для объекта, где на момент покупки существует только фундамент, и после сдачи в эксплуатацию будет разной.

 

Помимо повышенного спроса и озвученных факторов, на цены влияет и себестоимость квадратного метра, которая в последнее время стабильно увеличивается. Начнем с того, без чего нельзя начать любую стройку, — земельных участков. Их по понятным причинам становится все меньше, и цена за сотку переваливает за все мыслимые пределы. Помимо этого, постоянно дорожает практически все: топливо (чуть ли не по 7 раз в месяц), строительные материалы (кубометр древесины еще недавно стоил 3 500 леев, а сейчас 9 200; фанера, используемая для опалубки, подорожала с 500 леев до 1 350; стекло, за которое требуют полную предоплату, поднялось в цене с 70 до 125 леев за квадрат). Можно предположить, что в таких условиях себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в столичном муниципии давно перевалила за 500 €.

 

Также стоит отметить, что для строительных компаний закончились «сладкие времена», когда рентабельность во многих случаях переваливала за 100%. Это привлекало на рынок недвижимости не всегда честных предпринимателей, но время и рынок все расставили по местам. Выжили действительно сильнейшие, а рентабельность вошла в адекватные пределы (от 10 до 40%).

 

Другой вопрос, который остается открытым, это качество строящегося жилья и затраты, которые нужно осуществить покупателю недвижимости после вступления в права собственности. Ведь, помимо покупки «белого» или «серого» варианта, есть еще ремонт и приобретение мебели.

Перспективы
 

Потенциальным фактором снижения цены на квадратные метры может стать ориентирование строительных компаний на возведение жилых комплексов в пригородах муниципия. Там цены на земельные участки на порядок ниже, чем в черте города. Либо эффект масштаба, когда снижения затрат можно добиться за счет строительства поистине крупных объектов.

 

А покупателям при возможном приобретении жилья не нужно спешить и грамотно подойти к вопросу выбора. Во-первых, доверять только строительным компаниям с долгой «жизнью» на отечественном рынке и не гнаться за привлекательной ценой. Во-вторых, выбрать наиболее подходящий график оплаты взносов за приобретаемую квартиру и правильно оценивать свои финансовые возможности, так как доступность ипотечного кредита у нас еще не на таком уровне, как в цивилизованных странах.

 

Прогнозировать в дальнейшем резкое подорожание недвижимости было бы преждевременно. Многое, если не все, будет зависеть от динамики цен на строительные материалы. И если они удержатся в нынешних рамках, то расценки на жилье стабилизируются или лишь незначительно сместятся в сторону увеличения.

 

 

Автор статьи - Руслан БАТИЩЕВ, доктор экономических наук

Ați găsit o eroare în text? Selectați-l și apăsați CTRL+ENTER

Нашли ошибку в тексте?
Сообщите нам!

Сообщить об ошибке

ВАМ ТАКЖЕ МОЖЕТ ПОНРАВИТЬСЯ

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные поля помечены (*).

2 дн. 15 час.

205

Реклама в ВС