Pe piața spațiilor de birouri din Chișinău se atestă o oarecare agitație în ultimul timp. Atât prețurile de vânzare a spațiilor, cât și chiriile sunt în creștere sub presiunea cererii din partea unor industrii de prestare a serviciilor, care lucrează, în special, pentru export. În prezent, mai multe proiecte imobiliare se află la diferite etape de construcție. Deși majoritatea clădirilor de birouri se află încă în sectoarele orașului, experții vorbesc despre schimbarea preferințelor în acest sens, similară cu ce se întâmplă în România de circa un deceniu.  Odată cu dezvoltarea tehnologiilor informaționale și sporirea numărului de angajați din sector, în orașele de peste Prut cu o industrie IT în ascensiune, se semnalează migrarea proiectelor de dezvoltare a spațiilor de birouri spre periferii. Cel puțin o companie anunță un proiect similar și la Chișinău.

Prețurile de închiriere și vânzare a spațiilor de birouri au crescut anul trecut, potrivit jucătorilor de pe piață și agențiilor imobiliare. Datele sunt însă diferite.

Prețurile și chiriile sunt în creștere

Potrivit agenției imobiliare Euroimobil, atât în cazul prețurilor de închiriere, cât și în cel al vânzărilor, prețul a crescut cu zece la sută în toate sectoarele Chișinăului. La finele anului trecut, prețul de închiriere a unui metru pătrat de spații de birouri varia de la 3,3 euro la Poșta Veche până la 9,2 euro în centrul capitalei. În ce privește vânzarea, prețul unui metru pătrat estimat de Euroimobil varia, la 31 decembrie, de la 484 euro la Poșta Veche până la 1118 în Centru.

Dumitru TĂRĂBURCĂ, director al agenției imobiliare Gofma Consulting, a prezentat date diferite, însă acestea se referă doar la ofertele de vânzare, nu și la cele ale tranzacțiilor deja efectuate. Cauza este că statistica pieței imobiliare este distorsionată, adesea valoarea reală a tranzacțiilor nu este afișată pentru a fi evitate costurile mari legate de taxe și impozite. Estimarea este greu de făcut și din cauza că nu există o bază de date unică a tranzacțiilor, iar informațiile existente sunt împrăștiate în bazele de date ale mai multor autorități. Pe de altă parte, segmentul informal al pieței spațiilor de birouri face dificilă determinarea volumului cererii, iar cererea, cel mai probabil, diferă semnificativ de ofertă.

 „Prin urmare, situaţia actuală de pe piaţă poate fi analizată doar urmărind prețurile ofertelor, deși diferența dintre prețul ofertei și prețul tranzacției este semnificativă”, spune expertul.  

La solicitarea Business Class, acesta a făcut o amplă analiză a tuturor ofertelor de vânzare a spațiilor de birouri afișate pe site-urile specializate.

390 mii metri pătrați de oficii

Potrivit lui, în total, în Chișinău există peste trei mii de spații de birouri cu o suprafață totală de 390 mii de metri pătrați. În prezent, sunt expuse spre vânzare 426 de obiecte la un preț mediu de 1759 euro metrul pătrat. De cealaltă parte, tariful mediu pentru închirierea unui metru pătrat este de 10,87 euro pe lună.

Potrivit lui Dumitru Tărăburcă, prețurile de vânzare a spațiilor de birouri în ofertele amplasate pe platformele online specializate au crescut de peste două ori în ultimii doi ani și asta nu este limita. Se așteaptă ca prețurile să mai crească, deși cererea de cumpărare rămâne destul de redusă. Prin urmare, suprafețele nesolicitate de cumpărători vor crește, iar companiile de construcții, în astfel de cazuri, le dau în chirie.

Și oferta crește

  Cristofor Boțolin, manager vânzări în compania Metropolis City, care dezvoltă acum un business parc în zona magazinului METRO de la Botanica, spune că prețul de vânzare a oficiilor a crescut cu circa 50 la sută, potrivit tranzacțiilor efectuate de companie.

În schimb, Adela Cazac, administratoarea centrului de business Skytower, una din afacerile vechi de dare în locațiune a oficiilor din Chișinău, afirmă că prețurile de închiriere a birourilor au crescut puțin. „Cel puțin în edificiul nostru, preturile au crescut nesemnificativ, deoarece discutăm despre chirie netă și contracte de lungă durată, în mare parte”, spune ea.

Ce a provocat scumpirea

Potrivit lui Cristofor Boțolin, creșterea prețurilor de vânzare a fost influențată de câțiva factori. În primul rând, este vorba despre majorarea prețurilor la materialele de construcție, drept urmare a inflației puternice de anul trecut. În al doilea rând, este vorba despre apetitul de a investi a oamenilor, provocat, iarăși, de inflație. Pentru a păstra cât de cât valoarea banilor, lumea i-a investit în proprietăți, inclusiv imobiliare și în spațiile de birouri. Scumpirea spațiilor de birouri este influențată și de extinderea companiilor, în special a celor care lucrează în regim outsourcing pentru piețele externe. Extinderea exercită o presiune asupra cererii și, în final, asupra prețurilor.

Adela Cazac susține că sporirea cererii a fost resimțită atât de chiriașii existenți, care își extind afacerile, dar și suprafețele arendate, cât și din exterior, prin primirea solicitărilor direct din partea companiilor interesate și a agențiilor imobiliare.

Pandemia de Covid-19 din 2020-2021, cu perioadele de lock-down, lucrul de acasă și regimul hibrid de lucru au condus la reducerea cererii. Totodată, trecerea în online a multor activități a generat o necesitate mai mare de specialiști IT, call centre etc. Drept urmare, imediat după revenirea economică de după pandemie, s-a resimțit creșterea cererii de spații de birouri pentru domeniile respective. Și războiul din Ucraina a influențat piața, așa cum o parte din companiile ucrainene de outsourcing au relocat afacerile din Ucraina în Republica Moldova. „Înțelegem foarte bine că ucrainenii se acomodează la noi foarte ușor datorită apropierii geografice, simplității de comunicare și apropierii legislative”, spune Adela Cazac.  

Companiile cresc și trec în birouri noi, moderne

Dumitru Tărăburcă spune că, în prezent, în limitele orașului Chișinău, fără suburbii, oferta de spații de birouri ar depăși de circa 2,5 ori necesarul. Cu toate acestea, există mai multe proiecte la diferite etape de construcție. Cauza ar fi, potrivit lui Cristofor Boțolin, extinderea companiilor existente, sporirea numărului de angajați și, odată cu aceasta, nevoia de a trece în oficii mai mari și mai spațioase. Pe de altă parte, sporește și exigența angajaților față de condițiile de muncă. Acum ei pot și să refuze angajarea într-o companie, dacă aceasta este amplasată la demisol, chiar dacă salariul este destul de competitiv.

Directorul Gofma Consulting spune că în sectoarele vechi ale orașului, inclusiv în centru, piața spațiilor de birouri se limitează la primele etaje ale clădirilor, unde nu pot fi amplasate magazine. Blocurile noi de oficii sunt construite în raza orașului mai degrabă din cauza că planurile urbanistice nu permit construcția blocurilor de locuințe.

Reorientarea spre suburbii

Totuși, dacă urmărim tendințele din alte orașe din regiune, companiile ar putea, în următorii ani, să-și amplaseze oficiile mai degrabă în afara orașului. Un exemplu în acest sens este orașul Cluj-Napoca din România, care are o industrie IT dezvoltată, unde sunt create tot mai multe business campusuri, departe de aglomerațiile urbane. Acestea presupun cartiere unde sunt amplasate atât locuințe, cât și oficiile în care lucrează locatarii, dar și toate obiectivele sociale și de agrement necesare, începând de la restaurante și terminând cu grădinițe.

Un proiect similar se construiește în prezent după porțile Chișinăului, în perimetrul dintre Grădina Botanică și hipermarketul METRO. Este vorba despre Megapolis Sity, care va include 23 de blocuri de locuit cu 1837 de apartamente pentru circa cinci mii de persoane. Business Parkul din imediata apropiere va include șapte blocuri, unde vor fi amplasate 13 mii de metri pătrați de spații comerciale și șapte mii de metri pătrați de spații de birouri.

„Business Park reprezintă un complex de clădiri de diferite etaje și spații publice moderne. Este o combinație dintre o arhitectură unică și tehnologiile inovaționale într-un spațiu B2B de clasa A+. Zonarea complexului permite amplasarea restaurantelor, centrelor medicale, cluburilor de fitness cu bazin, oficiilor, buticurilor etc.”, spune Cristofor Boțolin.

Orientarea spre exteriorul orașului este dictată de preferințele noilor generații de angajați, în special din profesiile moderne, precum cei din sectorul IT. Aceștia aleg tot mai frecvent să locuiască în afara aglomerațiilor urbane, iar deplasările la serviciu, prin ambuteiaje, spre oficiile din centrul orașului le ia mult timp. De aceea pentru companii este mai convenabil să-și mute oficiile la periferii.

Poluarea fonică și cea atmosferică sunt alte argumente în favoarea proiectelor de genul Megapolis Sity. Cristofor Boțolin menționează că la alegerea locației Megapolis Sity a jucat un rol important și proximitatea Aeroportului Internațional Chișinău. El spune că există deja cereri de închiriere a spațiilor în centrul de business, datorate anume acestei proximități. Există un interes sporit și din partea jucătorilor de pe piața oficiilor. De regulă, aceștia cumpără spații pe care ulterior le dau în chirie. „Companiile de genul celor din sectorul IT nu cumpără direct spații de birouri, ei preferă să le închirieze pe perioade lungi, de zece ani și mai mult, de la dezvoltatori”, spune managerul.

Potrivit lui, compania construiește oficiile pe care le vinde dezvoltatorului, iar acesta le administrează în continuare și obține profitul din darea lor în locațiune. În ultima perioadă, printre cei mai mari locatari ai clădirilor de oficii sunt companiile care lucrează în regim de outsourcing, inclusiv cele din sectorul IT. 

Ascensiunea sectorului IT generează cerere pentru piața oficiilor

Dacă urmărim evoluția statisticilor referitoare la exporturile serviciilor din Republica Moldova, acestea sunt într-o creștere susținută. O mare parte din serviciile exportate din Republica Moldova reprezintă cele efectuate în regim de outsourcing, pentru companiile și industriile internaționale de servicii. Pentru activitățile respective sunt necesare spații și astfel, relocarea sau deschiderea mai multor companii exportatoare de servicii la Chișinău generează o creștere a cererii de oficii pe piață.

Potrivit statisticilor Băncii Naționale a Moldovei, anul trecut, exportul serviciilor de informatică a sporit cu 32,6% față de anul precedent, ajungând la 468,67 milioane de dolari.  În ce privește industria IT, potrivit datelor pentru anul 2021, aceasta a exportat servicii de 250 milioane de dolari, depășind la acest capitol industrii tradiționale moldovenești, precum cea a vinurilor.

În Republica Moldova există încă destul potențial pentru ascensiunea și extinderea în continuare a sectorului, grație forței de muncă înalt calificate și relativ ieftine. Însă tinerii moldoveni au și oportunitatea să emigreze peste hotare, unde există atât condiții mai bune de trai, cât și salarii mai înalte. Din această cauză, companiile din industria IT încearcă să țină acasă această forță de muncă, fiind gata să plătească mai mult pentru oficii, ceea ce oferă condiții mai bune de lucru. Astfel, și companiile de construcții se reorientează spre construcția cartierelor, unde totul este inclus – de la locul de muncă până la divertisment și obiective sociale.

Piața încă nu s-a maturizat, dezvoltatorii internaționali mai sunt în așteptare

Totuși, piața spațiilor de birouri n-a ajuns deocamdată la un nivel suficient de înalt pentru a atrage investiții importante. Din afirmațiile lui Dumitru Tărăburcă rezultă că, deocamdată, nu putem vorbi despre o piață de birouri maturizată în Chișinău.  Potrivit lui, din cauza specificului local, dezvoltatorii moldoveni nu sunt prea interesați de segmentul spațiilor de oficii, preferând în continuare construcția de locuințe, care asigură profituri rapide. „Achiziția oficiilor reprezintă investiții pe termen lung, iar businessul moldovenesc nu e pregătit să le facă”, spune acesta.

Pe de altă parte, inerția pieței este dictată și de constrângeri de ordin administrativ. „Atribuirea terenurilor pentru construcții poartă un caracter speculativ, reglementarea din partea administrațiilor locale este diferită de la caz la caz, în funcție de interese, nu există strategii de dezvoltare pe termen mediu și lung, ci doar unele proiecte sporadice. Dacă mai adăugăm aici că arterele de transport ale orașului sunt încă destul de proaste, atunci ajungem la concluzia că dezvoltatorii imobiliari specializați nu au interesul să investească în centre de business pe care să le dea în chirie pe termen lung. Pentru asta nu există, deocamdată, condiții suficiente”, spune expertul.

În această situație, potrivit lui, nici marii dezvoltatori regionali sau internaționali nu sunt prea interesați de piața oficiilor din Chișinău, deși în regiune, inclusiv în România, aceasta este destul de competitivă.  

„În Republica Moldova, sunt prezenți de mult timp câțiva jucători mari ai pieței internaționale, însă aceștia nu se grăbesc să-și sporească activitatea aici. Putem doar să presupunem cauza, însă procesul cercetărilor durează deja de peste 15 ani”, spune expertul. „Înainte era vorba de subdiviziunile oficiilor din Kiev ale acestora, acum responsabilitatea pentru piața moldovenească a trecut la oficiile din București. Dar mediul nefavorabil pentru dezvoltarea proiectelor imobiliare în Republica Moldova, inclusiv pe segmentul spațiilor de birouri, nu oferă prea multe speranțe că interesul acestora va crește”, menționează directorul Gofma Consulting.

Scumpirea utilităților, o problemă serioasă pentru cei care dau oficii în chirie

Dumitru Tărăburcă crede că pandemia de Covid și migrația au influențat doar strategia marilor jucători de pe piață. „Și migrația refugiaților ucraineni are o influență modestă asupra prețurilor, în schimb, scumpirea utilităților obligă proprietarii să fie extrem de flexibili în gestionarea încăperilor”, susține el.

Același lucru îl spune și Adela Cazac.

„Deși chiriile nu cresc semnificativ, nu putem spune același lucru și despre evoluția costurilor de întreținere. Atunci când locatarul anunță prețurile la chirie cu toate serviciile de întreținere incluse: pază, curățenie, mentenanța sistemelor inginerești etc., e clar că preturile cresc, deoarece și prețurile pentru aceste servicii au crescut. În plus, așa cum o parte din contractele de scurtă durată sunt raportate la moneda europeană, odată cu deprecierea acesteia în raport cu leul moldovenesc, scade și venitul în lei al companiei care dă spațiile în chirie.  

Din același considerent, dar și din observațiile asupra evoluțiilor pieței, experții susțin că anul acesta ne putem aștepta la o temperare a creșterii prețurilor de închiriere.

Ion CHIŞLEA