2023 год обещает стать переломным для молдавского рынка недвижимости. Его сегменты перестраиваются под влиянием последствий кризисов, инфляции, региональной ситуации и постепенно восстанавливаются. В частности, изменения в структуре спроса и инвестиций претерпел рынок земли. В оборот снова вводится довольно существенное количество участков. Инфляция и региональная ситуация продолжают оставаться ключевыми факторами неопределенности, но земля по-прежнему сохраняет ценность как инвестиционный актив.

ВТОРОЕ ДЫХАНИЕ

2023 год начался для рынка недвижимости удачно: покупатели, которые откладывали покупку в 2022-м, начали активно изучать рынок. «Это означает, что компании готовы инвестировать, а люди вкладывать сбережения», — говорит специалист по недвижимости компании Acces Imobil Виктор Черноморченко.

«Застройщики, прежде чем начать масштабное строительство, детально анализируют ситуацию в стране и мире. Многие осторожничают и замораживают некоторые старые объекты, потому что неясно, что будет с ценами дальше. Однако деньги должны работать, поэтому крупные игроки на рынке продолжают строительство, — отмечает директор агентства  Euroimobil Раду Шитов. — Уже весной мы прогнозируем повышение покупательского спроса. Те, кто отложили решение о покупке дома до тех пор, пока в регионе не установится экономическая и социальная стабильность, в этом году будут вкладывать средства».

Директор агентства Re/Max Imobil Алексей Курть обращает внимание еще на один фактор: «7 февраля 2023 Национальный банк Молдовы снизил базовую ставку по кредитам на 3 пункта, с 20 до 17%, и это, думаю, не последнее снижение до лета. Соответственно, деньги становятся дешевле, а значит, станет больше инвесторов. Город и пригороды динамично развиваются, и земля всегда будет в цене».

ЧТО СЕГОДНЯ СТРОЯТ В МОЛДОВЕ

В Молдове по-прежнему существует спрос на коммерческое строительство, особенно в сегментах розничной торговли, гостиничного бизнеса и офисов. Поэтому строительство коммерческих объектов продолжалось, хотя и более медленными темпами. Сохраняется спрос и на объекты, которые поддерживают доставку товаров и услуг, такие как складские помещения, хранилища и распределительные центры. Интерес к таким объектам увеличился в результате перехода к онлайн-покупкам и электронной коммерции в период пандемии, однако цена участков под офисные и торговые объекты по сравнению с прошлым годом почти не изменилась.

Появились в Молдове и новые типы коммерческих зданий, отражающие меняющиеся потребности и предпочтения бизнеса и потребителей. Например, коворкинг-пространства, которые предоставляют функциональные и доступные офисные помещения для предпринимателей и малого бизнеса. Такие помещения становятся все более популярными. Кроме того, наблюдается растущая тенденция к созданию устойчивых и экологичных коммерческих зданий, спроектированных таким образом, чтобы свести к минимуму их воздействие на окружающую среду и снизить эксплуатационные расходы.

Строительство коммерческих объектов в Молдове осуществляется как за счет местных, так и иностранных инвестиций. Отечественные компании инвестируют в новые коммерческие объекты, стремясь удовлетворить растущий спрос на торговые, офисные и промышленные помещения, в то время как иностранцы инвестируют в рынок, чтобы воспользоваться преимуществами растущей экономики и благоприятного инвестиционного климата. В последние годы самым популярным типом коммерческих объектов, строящихся в Молдове, были торговые центры, за которыми следуют офисные здания, гостиницы и индустриальные парки.

ЦЕНЫ БУДУТ РАСТИ

«Земля всегда пользуется спросом, особенно столичная. Очень сложно найти интересный участок земли в Кишиневе на продажу, но если такие объекты выставляют на аукцион, они уходят очень быстро, — отмечает Алексей Курть. — Сегодня земля — самая надежная и безопасная инвестиция, и в перспективе цена на нее будет только расти. В земельные участки инвестируют те, кто хочет защитить свои денежные средства от инфляции, планирует вложить средства и потом их приумножить, перепродав актив, когда цены вырастут. Кроме того, в покупке земли заинтересованы строительные компании».

Самый заметный рост показали цены на землю под индивидуальную застройку. Люди вкладывают деньги в земельные участки и строительство домов, потому что стоимость таких активов со временем лишь увеличивается. К тому же в последние несколько лет жить за городом стало модно. Сегодня покупатели воспринимают загородную недвижимость не только как место постоянного проживания, но и как альтернативу для отдыха. Собственное загородное жилье означает больше личного пространства и хорошую экологию.

«Если 10 лет назад в большинстве пригородов мы видели заросшие участки земли и разбитую дорогу, то сейчас там стоят красивые дома, и появилась развитая инфраструктура, — говорит Алексей Курть. — Пригороды уже не уступают спальным районам столицы: там есть общественный транспорт, школы, детсады, поликлиники. Из пригорода сегодня можно быстро добраться до любого района столицы, и при этом есть масса своих пюсов, первый из которых — чистый воздух».

«Наличие высокоскоростного доступа в интернет, возможность дистанционной работы и обучения сделали необязательной жизнь в городе. Переезд за город больше не влечет за собой необходимость смены работы. Поэтому спрос на жилье за городом будет только набирать обороты», — делится мнением Виктор Черноморченко.

УСТОЙЧИВАЯ ТЕНДЕНЦИЯ

В среднем земля под индивидуальную застройку подорожала на 10%. В Кишиневе самым дорогим сектором остается Центр, за ним по уровню цен следуют Рышкановка и Ботаника. Среди пригородов лидируют те, где хорошо развита инфраструктура. Наибольший спрос наблюдается на северо-западе — Дурлешты и Думбрава, востоке — Тогатин, Колоница, Будешты, Крузешты и северо-западе — Криково, Ставчены и Гратиешты.

Внешние партнеры активно поддерживают инфраструктурные проекты в Молдове, как следствие, в малых городах и столичных пригородах ремонтируются дороги, появляются новые транспортные узлы, модернизируется  система водоснабжения, улучшаются решения по энергообеспечению. Все это тоже мотивирует людей покупать недвижимость за городом.

Вместе с тем в пригородах продолжается и строительство жилых комплексов. Возводят как многоэтажки эконом-класса, так и объекты категории люкс. Застройщикам такая работа выгодна, потому что в пригородах земля гораздо дешевле, чем в столице, да и получение  разрешительных документов сопряжено с гораздо меньшими сложностями.

Впрочем, есть еще один фактор: в Кишиневе мест под строительство жилых комплексов практически не осталось, и это значительно сокращает предложение на рынке.

ПОТЕНЦИАЛЬНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ

Что касается покупки сельскохозяйственных земель в столице, то такие инвестиции  относительно редки. Большинство инвесторов предпочитают ориентироваться на городские районы с высоким потенциалом роста. Лишь немногие компании покупают сельскохозяйственные земли для перевода их в участки под жилищную или коммерческую застройку.

«Причины самые разные. Во-первых, немногие готовы возиться с процедурой перевода земли из сельхозназначения под строительство. К тому же это сопряжено не только с большими затратами времени, но и с определенными юридическими рисками. Во-вторых, зачастую продавец пытается получить большую цену за сельхозземлю после изменения ее назначения», — отмечает Алексей Курть.

Этот сегмент рынка остается привлекательным скорее в силу образующегося дефицита земельных участков в столице. В Кишиневе мало свободной  земли при постоянном и растущем спросе.

ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ФАКТОРЫ

«На рынок давит несколько факторов, — подводит итог Раду Шитов. — Первый — геополитическая ситуация и вызванная ею неопределенность. Второй — продолжающаяся больше года инфляция. Третье — то, что деньги стали дороже. В такой ситуация у инвесторов и застройщиков срабатывает простая логика: они не могут в условиях неопределенности прогнозировать затраты на среднесрочный и долгосрочный период и замораживают инвестиции. Застройщики продают законченные на 90% объекты, а за новые не берутся.

Некоторый интерес сохраняется к покупке земли под строительство производственно-складских помещений и частных домов. В первом случае это инвестиция build-win, то есть под конкретного инвестора, например, торговую компанию, которая сразу арендует помещение, и у которой есть постоянный поток товара. Под частную застройку землю покупают физические лица, которые под давлением неопределенности и инфляции решили, таким образом, сохранить накопления. Ну, и сохраняется спрос на качественные офисы. Их мало, поэтому интерес к таким предложениям есть, несмотря на рост цен».

Светлана ЛАПТИАКРУ