Aspectul filozofic și social
În opinia expertului Iurie Rija, un cod funciar este un lucru indispensabil pentru gestionarea patrimoniului funciar al oricărui stat. De-a lungul timpului, statele lumii au adoptat coduri funciare care, pentru a fi durabile și eficiente în gestionarea proprietăților funciare, au fost permanent adaptate și modernizate pentru a răspunde nevoilor sociale și economice ale fiecărei epoci.
Biblia oferă una dintre cele mai vechi și coerente perspective asupra relației dintre om și pământ, pune accent nu pe dreptul absolut de proprietate, ci pe rolul de administrator încredințat omului de către Dumnezeu. În Geneza 2:15, omul este așezat în Grădina Edenului „ca s-o lucreze și s-o păzească”. Nu se pune accentul pe exploatare, ci pe grijă, echilibru și responsabilitate pentru transmiterea generațiilor următoare. Astfel, pământul nu aparține omului, ci este închiriat simbolic din mâna divinității, iar conceptul dat influențează până astăzi multe dintre principiile de drept funciar.
Coduri celebre precum Codul lui Hammurabi sau Dreptul Roman au introdus forme timpurii de reglementare a posesiei și folosinței pământului. În dreptul roman, distincția dintre „dominium”, adică dreptul de proprietate absolută și „usus fructus” – dreptul de folosință – a influențat profund evoluția gândirii juridice europene. În Evul Mediu, feudalismul a impus o viziune piramidală asupra proprietății, unde pământul era acordat în folosință de suveran nobililor, iar aceștia îl încredințau mai departe țăranilor, care rareori aveau drepturi depline asupra terenurilor pe care le gestionau.
Experiența locală
În spațiul dintre Prut și Nistru, regimul de proprietate funciară a fost marcat de o ruptură pronunțată în perioada sovietică. Pe timpurile URSS, regimul funciar a suferit o transformare profundă, caracterizată prin abolirea totală a proprietății private asupra pământului. Acesta a fost naționalizat și organizat în structuri de producție colectivă sau de stat, cunoscute sub numele de colhozuri și sovhozuri. Țăranii, care anterior aveau proprietăți, au fost transformați în membri ai acestor unități colective, pierzând orice formă legală de control asupra pământului.
Potrivit datelor istorice, până la 1 februarie 1949, în regiunea dintre Prut și Nistru, erau deja înființate 678 de colhozuri, reprezentând circa 22% din numărul total al gospodăriilor țărănești. Viziunea sovietică asupra funciarului a avut efecte de lungă durată asupra mentalității și practicilor agricole din Republica Moldova, iar urmările sale sunt resimțite chiar și în perioada post-independență, când restabilirea dreptului de proprietate privată s-a dovedit a fi un proces complex și adesea conflictual.
Pe de altă parte, obținerea independenței Republicii Moldova în anul 1991 a marcat începutul unei tranziții profunde nu doar din punct de vedere politic și economic, ci și în ceea ce privește regimul juridic al proprietății funciare. Primul pas legislativ în acest sens a fost adoptarea Legii cu privire la proprietate (Legea nr. 459 din 22 ianuarie 1991), prin care au fost recunoscute, pentru prima dată în mod oficial, cele trei forme de proprietate: privată, colectivă și de stat. Această lege a oferit fundamentul juridic pentru restructurarea colhozurilor și sovhozurilor în forme noi de organizare agricolă, dar, în primul rând, a deschis calea pentru procesul de privatizare a terenurilor agricole.
La sfârșitul aceluiași an, pe data de 25 decembrie 1991, a fost adoptat Codul Funciar al Republicii Moldova (COD nr. 828), care a stabilit principiile generale de reglementare a regimurilor funciare. Documentul a reglementat regimul juridic al terenurilor și a prevăzut normele referitoare la modul de folosire, schimbare a destinației, arendare sau transmitere în proprietate. În opinia expertului, deși imperfect, Codul Funciar din 1991 a reprezentat un pas important în consolidarea unui sistem juridic caracteristic pentru perioada de tranziție.
Programul „Pământ”
Pilonul central al reformei funciare a fost însă Programul Național „Pământ”, implementat în anii 1994-2000, prin Hotărârea Guvernului nr. 1090 din 31 octombrie 2000. Programul a vizat redistribuirea echitabilă a terenurilor agricole către cetățenii Republicii Moldova, care, până atunci, nu dețineau legal niciun titlu de proprietate. În rezultatul programului, circa 1,4 milioane de persoane au devenit proprietari de terenuri. Astfel, structurile colective moștenite de la regimul sovietic au fost complet dizolvate și a fost stimulată apariția unei noi clase de mici proprietari agricoli.
Pentru a asigura funcționarea pieței funciare și securitatea juridică a tranzacțiilor, statul a lansat un proces amplu de înregistrare oficială a drepturilor de proprietate și a creat Cadastrul Funciar Național. Prin urmare, acest sistem a permis înregistrarea transparentă a posesiei, utilizării și transmiterii proprietăților funciare, reducând numărul litigiilor.
Cu toate că au existat mai multe progrese legate de dezvoltarea pieței terenurilor agricole, aceasta a fost lentă și marcată de multiple constrângeri. Fragmentarea excesivă a proprietății, lipsa infrastructurii rurale moderne, accesul limitat la finanțare au frânat consolidarea terenurilor exploatate și profesionalizarea agriculturii. Normele funciare existente au devenit în timp tot mai greu de aplicat unitar, fiind completate și uneori contrazise de alte acte legislative.
Necesitatea unui nou Cod
Odată cu apariția unor noi relații funciare între deținătorii de terenuri, în Republica Moldova, a apărut o nevoie tot mai stringentă de un nou Cod Funciar, unul care nu doar să reflecte trecutul reformator post-sovietic, dar și să pregătească terenul pentru o agricultură competitivă, debirocratizată și mai bine ancorată în piața europeană.
Pentru a înțelege mai profund anumite aspecte ce țin de noul Cod Funciar din 2025, expertul Iurie Rija recomandă să analizăm comparativ regimul funciar autohton în raport cu alte state. România, de exemplu, a operat un proces de codificare parțială, păstrând Legea nr. 18/1991 ca document-cadru pentru fondul funciar (Legea fondului funciar nr. 18/1991 (România), Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1/1998), completată de legislație conexă privind restituirea proprietăților, cadastrul, dar și Codul civil. Spre deosebire de Republica Moldova, România nu are un cod funciar în sensul tehnic al cuvântului, ci un corpus normativ mai dispersat. Totuși, există similitudini în ceea ce privește interdicția sau condiționarea strictă a vânzării terenurilor agricole către străini, persoane fizice din afara Uniunii Europene (UE) și a spațiului economic european (SEE), dar și față de persoane juridice în anumite condiții, dar și protecția terenurilor cu bonitate ridicată și obligativitatea întreținerii acestora.
În Ucraina, reforma funciară a avut o traiectorie complexă, marcată de interdicții prelungite asupra vânzării de terenuri agricole, până la liberalizarea pieței în 2021. Deși în Ucraina nu există încă un cod funciar modern, unificat în sensul celui moldovenesc, Codul Pământului din 2001 (Codul Pământului al Ucrainei, Legea nr. 2768-III din 25.10.2001) și Legea privind Circulația Terenurilor au fost revizuite pentru a introduce reglementări privind piața funciară, dar și pentru a aduce restricții pentru străini, consolidarea voluntară a terenurilor, digitalizarea cadastrală și regulile privind protecția calității solului – aspecte care rezonează cu direcțiile de reformă din Moldova.
Republica Moldova, deși e o țară cu resurse limitate și într-o tranziție de lungă durată, a reușit, prin Codul Funciar din 2025, să adopte un cadru normativ conceptual mai coerent și mai integrat decât unele state vecine, cel puțin din perspectiva unificării legislației. Acest nou Cod are potențialul de a servi ca un model de bună practică la nivel regional, în special dacă implementarea sa se va dovedi eficientă și sustenabilă din punct de vedere instituțional și financiar.
Conformare la realitate
Adoptarea noului Cod Funciar al Republicii Moldova (nr. 22 din 15.02.2024), care a intrat în vigoare la 1 aprilie 2025, a reprezentat un răspuns la multiplele realități acumulate de-a lungul ultimelor trei decenii. La baza elaborării a stat dialogul între autorități, fermieri și reprezentanți ai administrației publice locale, fapt ce a permis identificarea unor soluții juridice la anumite probleme neglijate. Drept exemple de astfel de situații au fost utilizarea terenurilor abandonate sau nelucrate, clarificarea regimului juridic al fâșiilor forestiere proiectate, dar niciodată plantate, utilizarea drumurilor tehnologice nefuncționale dintre câmpuri. În paralel cu reforma legislativă, Republica Moldova derulează un amplu Proiect de Înregistrare și Evaluare Funciară, negociat la nivel de Guvern cu sprijinul Băncii Mondiale, care a fost extins cu încă un an din cauza volumului mare de lucrări cadastrale rămase nefinalizate. În mod paradoxal, noul Cod Funciar a fost adoptat în timp ce procesul de delimitare, măsurare și intabulare a proprietăților era încă în desfășurare.
Astfel, la nivelul multor unități administrativ-teritoriale, terenurile care nu au fost încă măsurate, delimitate și înregistrate în registrul cadastral continuă să fie tratate ca proprietate publică a statului sau a autorităților locale, deși, în multe cazuri, acestea sunt deja ocupate sau folosite de persoane fizice sau juridice. În opinia expertului, necorelarea actuală între legislația funciară și starea reală a cadastrului prezintă risc de a provoca anumite decalaje între norma juridică și aplicabilitatea practică.
Totuși, în pofida provocărilor cadastrale, noul Cod Funciar introduce un set de reglementări menite să aducă ordine și coerență în relațiile funciare, dar există și unele aspecte care trebuie ajustate și luate în seamă.
Gestionarea terenurilor în paragină
Una dintre cele mai importante noutăți ale noului Cod Funciar este reglementarea regimului juridic pentru terenurile aflate în paragină sau abandonate, o problemă agricolă și economică tot mai amplă. Conform estimărilor oficiale, în prezent, peste 70-75 de mii de hectare de terenuri agricole nu sunt lucrate, iar fenomenul este mai pronunțat în zona de centru a Republicii Moldova. Totuși, este de remarcat că, spre exemplu, zece ani în urmă, situația era și mai șubredă – circa 250 de mii de hectare de teren agricol se aflau în paragină. Deși există multiple cauze ale acestui fenomen, principalele sunt migrarea masivă a populației active și pierderea interesului pentru agricultură din cauza creșterii costurilor de prelucrare, mai ales în cazul parcelelor mici. Terenurile lăsate în paragină, pe lângă faptul că nu sunt valorificate, devin un pericol din punct de vedere fitosanitar pentru terenurile vecine.
Noul Cod Funciar oferă o soluție juridică aplicabilă pentru situația dată, introducând posibilitatea ca autoritățile publice locale, să transmită terenurile respective în arendă temporară. În prezent, există o concurență acerbă pentru terenurile agricole. În 2011, o cotă de 1,75 hectare valora patru mii de lei, iar acum, ajunge la 80 de mii de lei, dacă e să analizăm zona centru.
Mecanismul prevede, în primul rând, obligativitatea notificării proprietarului cu privire la starea de neîngrijire a terenului. Acesta trebuie să fie somat în scris să întreprindă acțiuni de întreținere când terenul este infestat cu buruieni sau dăunători care afectează direct culturile învecinate. Evaluarea unor asemenea situații va fi făcută exclusiv pe baza constatării grupului de lucru din cadrul autorității publice locale în care va intra și un reprezentant al Agenției Naționale pentru Siguranța Alimentelor (ANSA), iar în unele cazuri, și a unui reprezentant al Direcției Agricole Raionale. Aceștia se vor deplasa în teren pentru a evalua situația la fața locului. Terenurile aflate în paragină, dar care nu cauzează daune directe din punct de vedere fitosanitar, nu fac obiectul aplicării acestei măsuri, întrucât, în unele cazuri, ele contribuie chiar la regenerarea naturală a solului.
Conform art. 22 alin. 1-e), în obligațiile proprietarului de terenuri este inclusă neadmiterea acțiunilor ce ar putea afecta cantitativ sau calitativ terenurile vecine. Dacă proprietarul este identificat, se aplică Codul Contravențional și nu codul Funciar. Amenda este de la 600 la 2400 de lei. În situațiile în care proprietarul nu poate fi identificat, autoritatea locală are dreptul să transmită terenul în arendă pentru o perioadă care nu depășește 5 ani. În această perioadă, este permisă prelucrarea pământului și plantarea culturilor anuale. Plantarea culturilor multianuale nu este permisă, iar dreptul de proprietate nu este afectat.
Proprietarul își poate relua oricând dreptul de folosință asupra terenului, printr-o simplă cerere scrisă adresată autorităților publice locale. În practică, acesta are trei opțiuni: fie așteaptă expirarea contractului, fie solicită încetarea imediată și permite arendașului să recolteze cultura deja plantată, fie achită arendașului contravaloarea culturilor înființate pentru anul agricol în curs. Acest mecanism este prevăzut expres de art. 36 alin. 3 din Cod, care stipulează că se transmite doar dreptul de folosință, nu cel de proprietate. Sumele obținute din arendă sunt gestionate într-un cont special creat de autoritatea publică locală, iar banii pot fi utilizați doar pentru acoperirea cheltuielilor administrative, constatarea în teren, organizarea licitațiilor sau notificărilor scrise. Restul banilor, conform art. 36 alin. 4, revin proprietarului în momentul în care acesta își revendică dreptul.
Contradicțiile oferă răspunsuri
Reforma dată a generat numeroase dezbateri în spațiul public, unii acuzând autoritățile de ingerință în dreptul constituțional de proprietate. Însă, în esență, Codul Funciar nu suspendă dreptul de proprietate, ci oferă o soluție temporară pentru terenurile neglijate. Articolul 36 punctele 2 și 3 clarifică în mod expres faptul că administrarea temporară de către autoritatea publică locală nu împiedică înstrăinarea terenului de către proprietar, iar revenirea acestuia asupra deciziei de transmitere în arendă este oricând posibilă, chiar dacă termenul de arendă încă nu a expirat.
Mulți fermieri care practică activ agricultura percep măsura dată ca fiind binevenită, întrucât terenurile neîngrijite pot afecta terenurile vecine, care sunt cultivate, prin infestarea cu buruieni, boli și dăunători.
Totuși, din perspectiva agricultorilor arendași, pot apărea unele riscuri. Cele mai multe terenuri în paragină provin din foste plantații multianuale – vii și livezi vechi, care necesită defrișare. Terenurile pentru culturi anuale, în marea lor majoritate, sunt deja arendate. Costul defrișării unui hectar poate ajunge la 20-25 de mii de lei – o investiție majoră, în special într-un context în care parcelele sunt fragmentate și rareori situate una lângă alta. În aceste condiții, defrișarea devine eficientă doar dacă este realizată pe o suprafață compactă, de cel puțin 10 hectare, lucru dificil în practică, având în vedere reticența unor proprietari de a-și arenda pământul. Practic, agricultorii care, totuși, se încumetă să facă lucrările de defrișare sunt adesea nevoiți să le efectueze „în șiruri alternate”, adică la distanță de câțiva zeci de metri, între parcele nealocate, ca într-un joc de șah. Această organizare haotică face lucrările greoaie, costisitoare și uneori chiar neviabile economic, deoarece parcelele nu sunt situate una lângă alta și nu pot fi valorificate unitar.
Mai mult de atât, chiar dacă statul oferă o subvenție de circa 15 mii de lei per hectar pentru defrișare, beneficiarul trebuie să suporte restul costului din surse proprii, achitând oricum o sumă considerabilă de circa 10 mii de lei per hectar. Totodată, subvenția este acordată doar în cazul în care terenurile defrișate sunt situate unul lângă altul, în mod compact – condiție dificil de îndeplinit într-o realitate agrară marcată de o fragmentare extremă, specifică Republicii Moldova. În lipsa acestui caracter consecutiv al parcelelor, subvenția nu este eligibilă. În primul an, un agricultor poate ajunge să investească între 23 și 28 mii de lei per ha, incluzând defrișarea și plata arendei. Abia în al doilea an agricol, după obținerea subvenției, costul efectiv scade, dar oricum rămâne înalt – între opt și 13 mii de lei per ha. Problema se complică și mai mult prin faptul că, în orice moment, proprietarul își poate revendica terenul, iar arendașul este obligat să-l elibereze, în cel mai bun caz, după recoltare, riscând astfel pierderea totală a investiției în defrișare.
Reactivarea terenurilor
În opinia lui Iurie Rija, pentru a stimula totuși defrișarea și reactivarea acestor terenuri abandonate, este recomandabil ca, în primii doi ani, proprietarului, care închiriază terenul în scopul defrișării și introducerii în circuit agricol, să nu i se perceapă plata arendei, oferind astfel un stimulent. De asemenea, trebuie revizuit mecanismul de subvenționare, astfel încât acesta să permită acordarea sprijinului chiar și pentru suprafețele fragmentate, dacă acestea sunt învecinate și defrișarea a fost executată. În Republica Moldova, structura extrem de fărâmițată a terenurilor este o realitate care trebuie luată în calcul. Doar printr-o abordare adaptată specificului local, această prevedere, altminteri benefică, poate da roade și poate transforma terenurile abandonate în resurse productive valoroase pentru agricultură.
Un alt aspect menționat, care afectează eficiența aplicării reformei privind terenurile în paragină, este legat de nivelul exagerat al plăților de arendă stabilite pentru terenurile din proprietatea publică. În numeroase cazuri, prețul cerut la licitație depășește cu mult nivelul pieței, descurajând participarea agenților economici. Spre exemplu, în cazul unui lot de teren, care aparține școlii profesionale din Cimișlia, pentru care s-a organizat licitație publică, Agenția Proprietății Publice a stabilit un preț de arendă de 6000 de lei per ha, în condițiile în care terenul era nedefrișat, iar prețul de piață pentru terenuri similare este de aproximativ 3000 de lei per ha. În absența unui interes economic real, licitația nu a avut participanți, iar terenul a rămas neutilizat încă un an, în detrimentul instituției de învățământ și al comunității locale. Pentru a preveni asemenea situații, este necesară o revizuire a politicii de stabilire a prețurilor minime pentru arenda terenurilor publice, în special pentru cele aflate în stare neproductivă.
Un alt obstacol este absența unui sistem digital de monitorizare a terenurilor aflate în paragină. În prezent, această informație nu este gestionată în cadrul sistemului cadastral, ci este sistematizată separat de Agenția Națională de Îmbunătățiri Funciare (ANIF), fapt ce creează dificultăți în integrarea datelor, supravegherea terenurilor și luarea deciziilor eficiente la nivel local. Potrivit expertului, fără digitalizarea acestui proces, eficiența prevederilor din Codul Funciar rămâne limitată.
Unde-s proprietarii?
O dificultate în implementarea acestei reforme, trecută cu vederea, constă în faptul că aproximativ 50% dintre proprietarii terenurilor agricole din Republica Moldova sunt decedați, iar moștenitorii acestora nu au perfectat încă dreptul de proprietate prin procedura notarială de succesiune. În lipsa unei persoane juridic recunoscute ca titular al dreptului de proprietate, administrațiile publice locale se vor confrunta cu obstacole reale în aplicarea prevederilor Codului Funciar. O soluție posibilă în acest sens este crearea unor registre temporare ale moștenitorilor identificabili. O altă soluție este ca autoritățile publice locale să inițieze consultări între comunitatea locală și rudele cunoscute ale proprietarilor, pentru a asigura transmiterea somărilor către o persoană în viață, susceptibilă de a continua procedura de succesiune.
Totuși, eficiența reală a acestei reforme va depinde în mare măsură de capacitatea administrațiilor publice locale de a aplica transparent și obiectiv prevederile legale. Organizarea procedurilor de licitație, aplicarea somațiilor și comunicarea cu proprietarii sau moștenitorii acestora reprezintă condițiile pentru ca terenurile în paragină să fie cu adevărat readuse în circuitul agricol. În special în cazul proprietarilor decedați, este important ca autoritățile locale să identifice și să informeze potențialii moștenitori, pentru a evita nemulțumirile și tensiunile sociale.
Responsabilități extinse la nivel local
Noul Cod Funciar atribuie autorităților publice locale responsabilități extinse, fără însă a le oferi și resurse administrative necesare pentru a le îndeplini eficient. În prezent, în multe autorități publice locale din Republica Moldova, există o lipsă acută de ingineri cadastrali calificați. Chiar și acolo unde aceștia există, fluctuația este mare, iar funcția este considerată instabilă și salariile mici – în jur de 7-8 mii de lei pe lună. Totodată, nu este oferit niciun stimulent real pentru continuitate sau performanță. În numeroase cazuri, funcțiile date sunt ocupate de persoane de vârsta aproape de pensionare sau deja la pensie, care nu se mai pot deplasa în teren sau nu mai sunt motivate să participe activ în procesele tehnice și administrative.
Potrivit lui Iurie Rija, în trecut, când funcția inginerului cadastral era subordonată Agenției Relații Funciare și Cadastru, specialiștii erau mai bine remunerați și activitatea lor era coordonată profesionist. În prezent, implementarea corectă a Codului Funciar depinde tot mai mult de capacitatea financiară și organizatorică a fiecărei autorități publice locale. O soluție în acest sens este ca salariile specialiștilor respectivi să fie preluate sau completate de o instituție care are interes direct în a face ordine în fondul funciar, adică Agenția Națională de Îmbunătățiri Funciare, sau Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru.
O recomandare din partea expertului este ca autoritățile publice locale să fie susținute în instruirea inginerilor cadastrali pe marginea conținutului și aplicării noului Cod Funciar, oferindu-le nu doar cunoștințele necesare, ci și un salariu motivant. Funcționarii care implementează Codul trebuie să nu fie afiliați politic cu primarul localității, pentru a evita fluctuația în funcție. Secretarii, la fel, necesită anumite pregătiri juridice, întrucât, deseori, aceștia întâmpină dificultăți în aplicarea normelor legale funciare. În absența unei reforme administrative complementare, care să consolideze resursele umane din rândul funcționarilor și specialiștilor locali, reforma funciară riscă să rămână doar un proiect ambițios pe hârtie.
În ansamblu, măsura privind transmiterea temporară în arendă a terenurilor în paragină constituie un pas important în direcția unei agriculturi mai disciplinate și responsabile. Ea reechilibrează relațiile dintre interesul public și dreptul privat, fără a anula niciunul dintre ele. Dacă va fi aplicată cu bună-credință, transparență și susținută de capacitate instituțională, prevederea dată va putea contribui decisiv la reducerea suprafețelor abandonate și la revitalizarea terenurilor agricole din Republica Moldova.
În concluzie, reglementarea arendei pentru terenurile în paragină este una dintre cele mai necesare măsuri ale noului Cod Funciar, cu potențial de a reduce suprafețele neutilizate și de a proteja culturile din vecinătate. Totuși, aplicarea acesteia este complexă – pune presiune pe administrațiile publice locale, care se confruntă cu lipsa de personal calificat. Totodată, o mare parte dintre terenuri aparțin unor proprietari decedați, pentru care nu s-au finalizat succesiunile. În plus, o provocare este legată de realitatea că multe dintre terenurile abandonate sunt foste plantații multianuale și necesită lucrări costisitoare de defrișare. Cu toate acestea, beneficiile pe termen lung depășesc eforturile și riscurile implicate: reforma poate contribui la reactivarea resurselor agricole neutilizate, la creșterea productivității și la întărirea ordinii funciare în zonele rurale. Aceast ar oferi, în același timp, un instrument legal clar pentru a interveni acolo unde proprietarii nu-și mai asumă responsabilitatea față de pământul pe care îl dețin.
Avantajele și limitele noului Cod Funciar
În opinia lui Iurie Rija, o altă modificare benefică introdusă de noul Cod Funciar este extinderea modului de folosință a terenurilor cu destinație agricolă, fără a fi necesară schimbarea destinației sau achitarea pierderilor funciare, așa cum se cerea anterior. Astfel, este permisă instalarea panourilor fotovoltaice, cu condiția ca terenul de dedesubt să rămână înierbat, precum și amplasarea parcurilor eoliene și a altor obiective din sectorul energetic direct pe terenuri agricole. Această măsură vine să debirocratizeze accesul la infrastructura energetică pentru fermieri, stimulând producerea de energie regenerabilă în zonele rurale.
De asemenea, conform art. 23 alin. 2, Codul Funciar permite folosirea terenurilor agricole pentru infrastructura agricolă, cum ar fi sisteme de irigare, fâșii de protecție, livezi, drumuri tehnologice și pensiuni agroturistice, fără a mai fi nevoie de schimbarea regimului funciar. Este necesară doar informarea autorității publice locale (art. 32, alin. 6), iar în cazul construcțiilor – decizia Consiliului local. Faptul că este exclusă achitarea pierderilor pentru lucrările respective elimină o barieră financiară și birocratică importantă.
Reformă lărgirii modului de folosință a terenurilor cu destinație agricolă este benefică mai ales în contextul creșterii costurilor la curentul electric pentru irigare. Fermierii pot instala panouri solare direct pe terenurile agricole, contribuind la autonomie energetică, fără proceduri costisitoare.
Noul Cod Funciar reglementează clar și schimbarea temporară a destinației terenurilor agricole în cazul lucrărilor de infrastructură, cum ar fi rețele de gaz, apă sau stații de irigare. Codul prevede faptul că înainte de a începe lucrările, stratul fertil de sol să fie decopertat, depozitat corespunzător și readus ulterior pe teren, pentru a proteja fertilitatea solului (art. 72). Perioada de utilizare temporară este limitată la maximum 2 ani (art. 23 alin. 3), tocmai pentru a preveni degradarea solului și ocuparea abuzivă a terenurilor. Astfel, reforma protejează resursa agricolă, fără a împiedica dezvoltarea infrastructurii.
Totodată, în noul cod, rămâne în vigoare norma care vizează regimul de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole. Astfel, doar cetățenii Republicii Moldova sau persoanele juridice ai căror beneficiari reali sunt exclusiv cetățeni moldoveni pot dobândi dreptul de proprietate asupra acestor terenuri (art. 21 alin. 2). Orice formă de investiție străină, asociere sau acționariat străin este interzisă în ceea ce privește deținerea terenurilor agricole . De asemenea, în cazul în care, printr-o relație juridică legală, de exemplu, moștenire, un cetățean străin dobândește un teren agricol, acesta este obligat să-l înstrăineze în termen de un an (art. 21 alin. 3). Dacă nu o face, autoritatea publică locală este împuternicită să-l vândă forțat, în numele acestuia (art. 21 alin. 4).
Această prevedere a fost intens discutată în mass-media, unde au circulat informații eronate, potrivit cărora companiile înregistrate în Moldova, dar controlate din exterior, ar putea deține legal terenuri agricole. Însă, potrivit expertului, în cod este stipulat clar faptul că nici firmele înregistrate local, dacă au capital străin sau beneficiari străini, nu pot avea drept de proprietate asupra terenurilor agricole. Reforma elimină astfel orice ambiguitate privind controlul extern asupra fondului funciar agricol din Republica Moldova.
O modificare introdusă de noul Cod Funciar, care a generat deja dificultăți practice și necesită ajustări, este cea privind stabilirea prețului de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole. Acest lucru a avut loc din cauza abrogării mai multor acte normative din momentul intrării în vigoare a noului Cod Funciar pe data de 07.03.2025. În speță, este vorba despre Legea nr. 1308/1997 privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului (republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 147-149, art.1161). Acest fapt a dus în mod direct la stoparea procesului de eliberare a certificatelor de evaluare a bunurilor imobile, certificate eliberate de Instituția Publică Cadastrul Bunurilor Imobile.
De altfel, acestea sunt solicitate de către notari la autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare. Cei din urmă invocă același fapt că a fost abrogată legea sus menționată, iar notarul este obligat să indice valoarea cadastrală a bunului imobil supus tranzacționării, subiecții fiind astfel nevoiți să apeleze ad-hoc la evaluatori independenți.
Totodată, Legea nr. 213/2023 privind taxa de stat stipulează că, în lipsa valorii din Registrul bunurilor imobile, trebuie folosit prețul normativ al terenului care însă nu mai poate fi calculat. În acest context, părțile sunt nevoite să apeleze la evaluatori privați, ceea ce implică costuri mult mai mari – în medie, de zece ori mai mari decât în regimul anterior. În consecință, costurile per tranzacții cresc, iar de aici, lanțul merge spre cea mai vulnerabilă verigă a economiei.
Protecția solului și comasarea terenurilor
Un alt lucru subliniat de expertul Iurie Rija este faptul că noul Cod Funciar introduce un capitol distinct dedicat protejării solului și prevenirii degradării terenurilor agricole, subliniind obligațiile deținătorilor de terenuri în ceea ce privește conservarea fertilității și reducerea proceselor de eroziune. Cei care practică agricultura sunt obligați să respecte un set minim de măsuri, inclusiv menținerea stării fitosanitare corespunzătoare a parcelelor, cosirea buruienilor și evitarea practicilor care pot provoca degradarea fizică, chimică sau biologică a solului (art. 64 și art. 67). Pentru terenurile degradate, deținătorii sunt obligați să întreprindă măsuri de ameliorare, pe baza investigațiilor pedologice (art. 31), iar în cazul terenurilor cu risc de toxicitate, se impune o evaluare periodică efectuată de instituții specializate.
De asemenea, expertul subliniază faptul că măsurile de protecție și ameliorare a solului prevăzute în art. 65-70 ale noului Cod Funciar sunt structurate pe mai multe direcții specializate. Măsurile teritorial-organizatorice (art. 66) includ reorganizarea utilizării terenurilor în funcție de relief, climă și gradul de degradare, protejarea versanților și aplicarea culturilor în benzi sau asolamente anti-eroziune. Măsurile agroameliorative (art. 67) vizează prevenirea eroziunii, refacerea structurii solului, menținerea fertilității și evitarea poluării chimice sau biologice. Măsurile silvo-ameliorative (art. 68) se referă la înființarea fâșiilor forestiere de protecție și amenajarea terenurilor cu funcție de protecție împotriva vântului și eroziunii. În completare, măsurile hidroameliorative (art. 69) presupun gestionarea excesului sau deficitului de umiditate, prin irigare, drenaj sau desecare. Totodată, art. 70 stabilește acțiuni concrete pentru prevenirea eroziunii și combaterea alunecărilor de teren, inclusiv aplicarea sistemelor anti-eroziune și organizarea terenurilor în funcție de vulnerabilitățile pedologice. Aceste măsuri trebuie implementate conform unor proiecte specializate și monitorizate de instituțiile abilitate.
Pentru a stimula aplicarea acestor practici, statul acordă un suport financiar generos – până la 80% din valoarea proiectului investițional, destinat îmbunătățirilor funciare, fâșiilor de protecție, ameliorării pășunilor și altor lucrări de conservare a solului. Proiectele sunt gestionate de Agenția de Intervenție și Plăți pentru Agricultură (AIPA), dar dosarele sunt evaluate și monitorizate de ANIF. Cu toate acestea, bugetul alocat pentru anul 2025 este de doar trei milioane de lei, cifră în scădere față de anul precedent, când constituia cinci milioane, dar acest lucru este din cauza valorificării incomplete a fondurilor disponibile în 2024.
De noi depinde ce facem
Iurie Rija menționează faptul că, deși cadrul legislativ oferă un mecanism clar de protecție a solului, aplicarea acestuia depinde nu doar de finanțare, ci și de gradul de instruire al fermierilor. Mulți nu cunosc obligațiile legale și nici metodele eficiente de conservare a solului. De aceea, statul trebuie să completeze sprijinul financiar cu programe de formare, consiliere tehnică și promovare activă a bunelor practici agricole, pentru ca reforma să-și atingă cu adevărat scopul.
O altă modificare importantă și mult așteptată introdusă de noul Cod Funciar ține de facilitarea procesului de consolidare a terenurilor agricole, reglementată prin art. 38 și 17 alin. (7) și (8). Soluția a fost identificată în urma consultărilor directe cu fermierii și răspunde unei realități a agriculturii moldovenești – fragmentarea excesivă a parcelelor.
Anterior, schimbul și comasarea terenurilor agricole erau practic imposibile fără proceduri notariale costisitoare și bariere juridice rigide. Noul Cod Funciar simplifică acest proces, permițând schimbul de terenuri între persoane fizice, dar și între persoane fizice și stat, inclusiv în cazurile în care valoarea terenurilor nu este echivalentă. Diferența poate fi compensată prin suprafață sau bani. Flexibilitatea respectivă creează condiții reale pentru reconfigurarea parcelelor în mod rațional și productiv, adaptat nevoilor agricultorilor moderni.
Totodată, Codul permite mai ușor trecerea în proprietate a unor categorii de terenuri adiacente exploatațiilor agricole, cum ar fi fâșiile forestiere neplantate, drumurile tehnologice neutilizate și suprafețele rămase din fostele plantații. Acest lucru este posibil fără proceduri notariale complicate. Măsura este extrem de importantă pentru agricultorii care vor să pună în funcțiune terenuri neproductive, fragmentate sau inaccesibile. Într-un context în care terenurile comasate sunt greu de găsit și au prețuri înalte, reforma vine în sprijinul consolidării exploatațiilor și al eficientizării muncii agricole.
În plus, măsura va genera, inevitabil, un număr sporit de solicitări privind terenurile publice aflate în gestiunea autorităților publice locale, motiv pentru care este necesară o bună coordonare între autoritățile locale și instituțiile responsabile de gestiunea funciară.
În concluzie, deși necesită în continuare ajustări, în special pe segmentul cadastral, noul Cod Funciar reprezintă un pas important spre flexibilizarea relațiilor funciare, eficientizarea utilizării terenurilor agricole și protejarea durabilă a solului. El oferă un cadru mai modern, mai adaptat realităților economice și sociale actuale, deschizând oportunități reale pentru comasare, investiții și valorificarea terenurilor abandonate. Totuși, implementarea acestor reforme pune o presiune pe autoritățile publice locale, care dispun de resurse umane, financiare și tehnice extrem de limitate. În multe organe administrative, unde activează doar patru sau cinci angajați, de altfel, remunerați prost, aplicarea riguroasă a noilor norme va fi extrem de dificilă. Doar în etapa de implementare va fi posibilă conștientizarea cu exactitate a prevederilor care funcționează și a celor care necesită revizuire. Totodată, capacitatea statului de a sprijini autoritățile publice locale în acest sens va fi unul dintre cei mai importanți factori ce pot duce la succesul reformei funciare.
