Рынок недвижимости с начала военных действий на Украине переживает новый период. Бурный подъем отрасли, особенно в прошлом году, на который столь неожиданным образом повлияла пандемия (рост составил, по подсчетам специалистов, 20–30%), сменился стагнацией. В первые месяцы конфликта рынок почти замер, а затем занял выжидательную позицию. Как долго продлится этот период, предсказать не может никто. Возможны варианты, считают эксперты, в зависимости от течения и результатов войны.

 

ЦЕНОВОЙ ПУЗЫРЬ

 

Интенсивное чередование катаклизмов очень тяжело бьет по молдавскому рынку недвижимости. Пандемия отошла на второй план, но ее эффекты все еще ощутимы. Хотя для строительной отрасли ее последствия были минимальными. «Ситуация сложилась парадоксальная», — отмечает Дмитрий Тарабурка, директор консалтинговой компании Gofma Consulting, и вот какие аргументы приводит:

 

— На общий спад экономики, череду вводимых запретов и постоянно меняющееся законодательство рынок недвижимости отреагировал ростом предложения. Что это было, ответить сложно, но ликвидные эффекты возросли многократно. Пандемия определила интерес к земельному рынку и пригороду Кишинева и заложила основания для долгосрочных изменений в структуре спроса. Иллюзия успеха рынка недвижимости в окружении общего экономического спада носила вполне конкретные очертания — в недвижимости люди пытались сохранить деньги от инфляции. Фактически рынок провожал пандемию ценовым пузырем.

В таком мнении сходятся многие эксперты и объясняют его несколькими причинами. В первую очередь, инфляцией, которая начала набирать обороты еще в прошлом году, когда цены на жилье в Кишиневе взлетели на 20–30%. При этом индекс потребительских цен из-за начинающегося энергетического кризиса вырос не только в Молдове, но во всем мире. У нас годовая инфляция за период с октября 2020 по октябрь 2021 года составила 8,81%.

 

Во–вторых, столичная мэрия в прошлом году выдала меньше разрешений на строительство жилых многоквартирных домов, и это снизило предложение на рынке. Покупателям пришлось приобретать уже построенное жилье. В результате подорожало все: и новые квартиры, и старые, и дома, и земельные участки.

 

Хотя относительного этого обстоятельства есть и другое мнение. Эдуард Горенштейн, директор компании Capital Imobil, которая занимается организацией и проведением аукционов по продаже объектов недвижимости и земельных участков в муниципии Кишинев c 1997 года, объясняет рост цен не запретом на выдачу разрешений, а сменой руководства примэрии и профильного управления. На организационные перемены и оформление документов, как обычно бывает после выборов, ушло около года.

Третьей причиной подорожания жилья эксперты называют увеличение числа ипотечных банковских кредитов. Если раньше только государственная программа Prima Casă позволяла взять кредит с первым взносом в размере 10% стоимости объекта, то сейчас на таких условиях можно получить обычный ипотечный заем. Кроме того, банки увеличили максимальный срок кредита с 20 до 30 лет. По сути, подорожание недвижимости распределилось на более длительный срок.

 

Еще одна причина роста цен — увеличение стоимости строительных материалов (металла, дерева) на 40–80%, а также работ и земельных участков. Оно началось тоже в прошлом году. Плюс пандемия, которая привела к снижению предложения на вторичном рынке жилья. Желающие выехать из Молдовы отказались от идеи продажи жилья, так как были ограничены в передвижении.

 

СТРОИТЕЛИ ВЫЖИДАЮТ

 

Сегодня городские власти уже гораздо активнее выдают разрешения на строительство, но ажиотажа на рынке недвижимости не наблюдается. «В прошлом году интерес инвесторов зашкаливал, — рассказывает Эдуард Горенштейн. — Было организовано четыре аукциона, в ходе которых цена больших участков под застройку многоэтажных домов доходила до 40–60 тыс. € за сотку. На каждый претендовали по 7–8 компаний. Объяснялось это оживление острой нехваткой участков».

 

Последний аукцион, проведенный примэрией Кишинева 20 мая т. г., продемонстрировал начавшуюся на рынке стагнацию. Из 13 выставленных лотов продали всего пять. Участки, предназначенные для строительства небольших частных домов, раскупались, на них претендовали по три, четыре и более покупателей, а к большим, пригодным для возведения многоэтажных домов, интерес упал. Был продан только один, и на него, по словам Эдуарда Горенштейна, претендовали всего два девелопера. Это участок площадью более 3 тыс. м² под строительство жилого комплекса на Чеканах.

Специалисты называют подобную смену настроения на рынке закономерной. Она объясняется общими напряжением и неопределенностью, связанными с войной в Украине. А любые потрясения ведут к снижению потребления и инвестиций. В такие времена люди труднее принимают решения и о продаже, и о покупке.

 

По сути, с началом войны в Украине повторилась ситуация, которая наблюдалась в Молдове после объявления пандемии в марте 2020 года. Тогда рынок недвижимости замер на месяц. В феврале 2022 года продавцы также временно заблокировали сделки. Желание продавать оставалось, но необходимо было отдышаться и осмыслить происходящее. Немного оправившись после первоначального шока, рынок ожил. Однако в разы сбавил обороты.

 

Часть потенциальных покупателей взяли паузу, еще часть квартирами интересуются, но заключать сделки не спешат. А первым на кризисную ситуацию отреагировал вторичный рынок. Многие продавцы квартир остановили сделки с покупателями, с которыми предварительно договорились о купле-продаже.

 

Согласно оценке директора агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитова, «на данный момент рынок недвижимости аморфен. Никто не покупает и не инвестирует, так как удобнее уехать с деньгами, а недвижимость с собой не возьмешь. Это общее настроение спроса».

 

Война в экономическом плане загнала рынок в поле долгих негативных последствий, констатируют эксперты. «В результате его обороты упали. Выросли ставки аренды, но причины этого связанны не с администрированием рынка, а с размещением украинских беженцев, — комментирует Дмитрий Тарабурка. — Очевидно, что он будет перестраиваться, и в основу новой структуры войдут сложно регулируемые процессы. Все это будет проходить на фоне снижения трансфертов и ужесточения денежно-кредитных условий. Инвесторам, которые привыкли решать вопросы с использованием банковского кредитного плеча, из-за постоянного роста ставки рефинансирования придется пересмотреть свою активность».

 

Дело в том, что в последнее время сфера недвижимости находилась под влиянием более организованных рынков, в частности, финансового. Структура и привлекательность строящихся объектов — теперь менее значимые факторы активности отрасли, и ее дальнейшее развитие напрямую зависит от реальной готовности банкиров инвестировать в покупку строений.

 

ФАКТОР ДОСТУПНОСТИ

 

Анализируя феномен успеха рынка недвижимости, экономический эксперт Института развития и социальных инициатив Viitorul Вячесляв Ионицэ также акцентирует внимание на факторе финансовой доступности жилья. Он подсчитал, за сколько лет можно заработать в Молдове на квартиру площадью 70 м², получая среднюю зарплату по экономике. Вышло, и это в период подъема на рынке, примерно 8,5 лет при средней зарплате около 5 тыс. € в год. Среднеевропейский показатель — 7,5 лет. Если по странам, то в Чехии он составлял в тот период 11 лет, в Литве — 10, Великобритании — 9,5 лет.

 

После подорожания квартир в прошлом году высчитанный экспертом для Молдовы показатель увеличился до 9,5 лет. Но это не столь существенно, если учесть, что в 2005–2006 годах он составлял 30 лет

 

Сегодня банки стали более осторожны в выдаче кредитов и ипотеки. Как показало исследование, проведенное в мае т. г. Viitorul, Институтом политических наук и международных отношений и CBS Research, доля граждан, пользующихся кредитами, сократилась с 28,9% в 2021 году до 25% на конец мая 2022-го. На конец апреля общая сумма кредитов, взятых гражданами, достигала 33 млрд леев. При этом за четыре месяца нынешнего года было выдано кредитов на сумму около 1,3 млрд, а за весь 2021-й — 31,7 млрд. Это займы, взятые у банков, внебанковского сектора, родственников, друзей и под проценты у физических лиц.

 

Вячеслав Ионицэ отмечает, что в настоящее время граждане Молдовы в два раза реже обращаются за кредитами в банки и финансовые организации. Если в прошлом году они официально занимали почти 700 млн леев в месяц, то сейчас — 325 млн. Из общего объема кредитов на конец апреля 2022 года 23,8 млрд леев приходится на банковский сектор, а 9,2 млрд леев — на внебанковский.

 

На данный момент общая задолженность физлиц по всем источникам кредитования составляет 41,7 млрд леев. При этом положение тех, у кого есть просрочки по выплате кредитов, ухудшается. В декабре прошлого года с проблемой погашения кредитов столкнулись 32,5% заемщиков, а в мае — 30,3%.

 

РИКОШЕТ ОТ ВОЕННЫХ ДЕЙСТВИЙ

 

Сегодня застройщики, прежде чем начать масштабное строительство, детально анализируют ситуацию в стране и мире. Многие осторожничают, консервируют некоторые старые объекты, потому что неясно, что будет с ценами дальше.

 

Продажи резко сократились одновременно со снижением предложения. Причина очевидна — на фактор пандемии наслаивается фактор военных действий, а их продолжительность и исход невозможно прогнозировать. Пока они рикошетом затрагивают строительную отрасль, но последствия уже очевидны.

В первую очередь специалисты указывают на логистические изменения. «Большую часть строительных материалов компании завозили из Украины, — отмечает Раду Шитов. — Это древесина, стекло, цемент, арматура. Сейчас их сложно транспортировать. А из Румынии везти дороже. Даже после прекращения военных действий экспорт этих материалов из Украины будет в пределах 10%, так как этой стране необходимо будет самой восстанавливаться, что повлечет за собой новые изменения в ценах».

 

К военным действиям по соседству и сложностям с доставкой материалов прибавляется галопирующая инфляция. Если в феврале текущего года она составляла 18,52%, то в июне уже приблизилась к отметке в 30%. А до конца года, по прогнозам Нацбанка, может превзойти этот рубеж.

 

Естественно, что в этих условиях цены выросли не только на импортируемые материалы, но и на производимые в Молдове. Как уточняет Раду Шитов, в Молдове строители приобретают кирпич, песок, цемент. И если песок строители в 2021 году закупали по 120 леев за тонну, то в 2022-м — уже по 400 леев. Стоимость бетона, которая в 2021-м была 1 000 леев за м³, выросла в этом году в два раза. Втрое поднялась в цене арматура (с 9 тыс. до 27 тыс. леев за тонну). На столько же подорожало стекло, а топливо вдвое. Все эти факторы привели к увеличению себестоимости строительства.

 

Поэтому, несмотря на то, что ситуация на рынке недвижимости по сравнению с прошлым годом изменилась, цены не упали. Еще одно объяснение — недостаток предложения. Спрос сегодня значительно превышает этот показатель.

 

«Раскрутка инфляции началась до 24 февраля, а война увеличила себестоимость строительства, — говорит директор оценочного агентства  Univers-Imobil Николай Остафейчук. — Основное объяснение: участие в конфликте стран, откуда шла львиная доля строительных и других материалов, связанных со строительством. Параллельно с транспортными расходами выросли и затраты на зарплаты работников, которые пришлось повысить. Общий рост цен на тарифы и продукцию тоже отражается на цене квартир».

 

ПОЧЕМ КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ

 

Как объясняет Раду Шитов, себестоимость строительства зависит и от того, на какой стадии оно находится. На сегодня старт новостроя оценивается в 800 € за м². Стоимость объекта при готовности в 30–45% составляет 750 €, в пределах 50–75% — 700 €, а 80–95% — 650 € за м².

 

Согласно анализу агентства недвижимости Euroimobil, по данным на 1 июня 2022 года в Кишиневе сотня строительных компаний возводит 180 объектов жилой недвижимости. Наибольшее количество квартир строятся в секторах Ботаника и Буюканы — по 36 объектов. Далее расположились Чеканы — 34 объекта, затем идут пригороды — 29, Рышкановка — 23 и Центр — 22 объекта.

При этом стоимость квадратного метра новостроя в среднем составляет  826 €. По секторам разница в стоимости жилья достигает 100% и более. Так, в центре столицы она была на 1 июня т. г. 1 190 €, на Рышкановке — 870, на Ботанике — 835, на Буюканах — 779, на Чеканах — 720, на Телецентре — 710, на Старой Почте — 659, а в пригородах — 475 €.

 

Несмотря на все вышеназванные факторы – продолжающую набирать обороты инфляцию, общий спад экономики плюс военные действия, приведшие к апатии на рынке, — цены продолжают расти. По сравнению с прошлым годом они, согласно данным Euroimobil, увеличились в Кишиневе в среднем на 24,7%.

 

При этом уровень роста разнится в зависимости от района столицы. Квартиры на Чеканах подорожали на 30,5%, в пригородах — на 30, на 28,6 — на Рышкановке, на 28,1 — на Буюканах, на Телецентре — на 23,6, а на Старой Почте и Ботанике — на 23,2%. Меньше всего выросли цены на квартиры в центре столице — на 19,4%.

 

Рост цен на недвижимость в данной ситуации эксперты объясняют тем, что на рынке действуют два разнонаправленных вектора. С одной стороны, растет себестоимость строительства и инфляция, что не дает ценам упасть. С другой, падение потребительского спроса из-за неопределенной экономической и политической ситуации и снижения доступности ипотечного кредитования не дают ценам расти. К этому добавляется дефицит предложения, который создает поле для спекулятивного разгона цен.

 

Как долго сохранится такая ситуация, сказать никто е берется. Специалисты предполагают, что те компании, которые завершают строительство, несомненно, с проблемами, но все же доведут его до конца. А что касается строительных работ на начальной стадии, на уровне котлована, то девелоперам строить прогнозы сложнее из-за невозможности определить, во сколько обойдется строительство при столь высокой и, главное, непредсказуемой инфляции, которая может перейти в неуправляемую, они придерживают средства.

 

Если и решаются инвестировать, то устанавливают высокие цены, так как строительство занимает несколько лет, и доход программируют с запасом. Но это не гарантия благополучного завершения строительства и не означает, что покупатель получит искомые квадратные метры. В подобной ситуации различного рода форс-мажоры могут не позволить строителям выполнить обязательства.

 

Реагируют на ситуацию и покупатели. «Люди не хотят вкладывать деньги в строительство и приобретение недвижимости даже при острой необходимости, потому что не знают, что будет завтра, — отмечает Николай Остафейчук. — Одни считают, что если военные действия переместятся в Молдову, то спасет не квартира, а определенная сумма в кармане. Другие, те, кто продают, считают, что сегодня лучше остаться с квартирой, потому что деньги в такое время обычно обесцениваются».

 

ПЕРСПЕКТИВЫ НЕОПРЕДЕЛЕННЫЕ

 

Операторы рынка недвижимости продолжают отслеживать факторы неопределенности, учитывая совокупность событий. «При условии, что военные действия остановятся, и наступит мир, рынок начнет приходить в себя через два-три месяца, — считает Раду Шитов. — Цены продолжат подниматься плавно, так как существует тенденция осторожного подхода».

 

«Даже если война закончится скоро и без последствий для Молдовы, рост цен на жилье не остановится, потому что раскрутка инфляции продолжится, и недвижимость будет дорожать, — полагает Николай Остафейчук. — Уйдут цены вверх или вниз относительно уровня инфляции, зависимости от ее эффектов. Если же война не закончится, то рынок останется в выжидательной позиции. До конца года станет понятно, в какую сторону развивается ситуация».

 

Директор Univers-Imobil уверен: «Строители сегодня вынуждены поднимать цены, а покупатели из-за отсутствия других возможностей — покупать по этим ценам». «Рынок развивается в комплексе. Когда поднимается первичное строительство, за ним тянется и «вторичка», в большей или меньшей степени. А пока будет расти инфляция. И если не возникнет никаких форс-мажоров, считаю, цены вниз не пойдут. Такое возможно, только если в обществе возобладает эффект ожидания неприятностей, или начнутся сами неприятности, и люди перестанут покупать. Тогда возникнет другой феномен — продажи по бросовым ценам», — говорит Николай Остафейчук.

 

Выдержит ли отрасль снижение цен? Эдуард Горенштейн отвечает утвердительно: «Они были слишком высоки из-за повышенного спроса, поэтому должны выдержать и снизиться до уровня 2020 года, потому что сейчас цены раздуты до неправильных размеров».

 

ЗАВЫШЕННЫЕ ОЖИДАНИЯ

 

Эксперты подчеркивают, что в подобной ситуации субъективные моменты на рынок влияют не меньше, чем объективные. В росте цен на недвижимость, который наблюдается в последнее время, от 10 до 20% составляют завышенные ожидания продавцов. Вячеслав Ионицэ называет их фантазиями. Если сегодня реальная рыночная цена квартиры в новострое составляет 1 000 € за м², то владелец просит 1 200 €. В секторе вторичного жилья при рыночной цене в 800 € за м², продавцы устанавливают  900–950 € за м².

 

Одновременно растут и проценты на ипотечные кредиты, что делает покупку недвижимости для средней семьи гораздо менее доступной. Создалась ситуация, когда, с одной стороны, сокращается спрос на жилье, а с другой, идет спекулятивный разгон цен. Это тормозит развитие рынка, ведет к остановке продаж. Если такое положение сохранится, то возможен перегрев рынка и снижение цен к осени.

 

Граждане сейчас чаще продают недвижимость, чтобы приобрести что-то взамен: либо квартиру в другой стране, либо меньшую или большую по площади. Продать и остаться с деньгами опасно — гиперинфляция может съесть накопления. Ипотечные покупатели уступили место держателям депозитов, которые в последние месяцы перевели значительные суммы в валюту. Только некоторые, чтобы сохранить деньги, за неимением альтернативы, вкладываются в недвижимость.

 

Раньше цены в евро на недвижимость практически не менялись, так как инфляция на Западе была минимальной. Сегодня инфляция в Европе доходит до 10%, в США — до 9%, и, вероятнее всего, продолжит расти. В таких условиях психологические факторы влияют на рынок ощутимее экономических.

 

РЕГИОНАЛЬНЫЙ ПРОРЫВ

 

Прежде более 90% сделок с жильем приходились на столицу, но в последние годы наметился новый тренд — постепенное перемещение в районы. Несколько крупных столичных компаний (Dansicons, Exfactor Grup и др.) уже несколько лет строят многоэтажки, в частности, в Оргееве. В этот район шли деньги, а значит, появлялись рабочие места и необходимость в жилье. «В городе росли цены на землю, — говорит Виталий Колун, экс-примар Оргева, ныне руководитель регионального филиала Торгово-промышленной палаты Молдовы. — Причина в том, что большой бизнес перемещался из столицы в близлежащие районы. У нас создавать бизнес дешевле».

 

Акцент строители в Оргееве делали на доступности жилья, предлагая его по 500 € за м². Сначала построили три пятиэтажных дома каждый на 20 квартир в микрорайоне Лупоайкэ, который раньше не пользовался спросом, а в 2020-м сдали в эксплуатацию уже 260 квартир. В процессе строительства в тот год находились около тысячи квартир. Для города с населением 15–20 тыс. жителей это немало. В основном покупателями были трудовые мигранты.

По словам Виталия Колуна, сейчас крупные застройщики стараются завершить строительство (один уже сдал четыре дома). Граждане не спешат покупать жилье, и бизнес тоже занял выжидательную позицию, сохраняя при этом уровень цен. Стоимость жилья в Оргееве выросла на 20%. Если до войны она была на уровне  550–650 € за м² в зависимости от района и застройщика, то сегодня не ниже 650 €. Выросли цены и на вторичное жилье.

 

«Предполагаю, что вскоре продажи пойдут на спад, — говорит Виталий Колун. — Застройщики, у которых неизбежны финансовые проблемы, будут вынуждены сбавить цены, чтобы продать и не выйти в минус. Раньше граждане, работающие за границей, отправляли деньги домой на покупку квартиры или дома, а сегодня они присматриваются к недвижимости за рубежом. Правда, инфляция растет везде, поэтому люди будут придерживать наличные до лучших времен. Посмотрим, что произойдет в августе, когда гастарбайтеры приедут домой в отпуск».

 

ПРОДАЖИ СТАЛИ

 

По мнению операторов рынка недвижимости, земля сегодня более выгодный объект для инвестирования. Она, в отличие от строений, не изнашивается, не амортизируется и является наиболее ликвидным активом. При этом стоимость участков в столице осталась на том же уровне, что и до войны — 12–15 тыс. леев за сотку. Но и при таких исходных они пока, по информации Эдуарда Горенштейна, практически не продаются. И покупатели, и продавцы выжидают.

 

Прогноз Раду Шитова относительно динамики земельного рынка благоприятный. Он уверен, что спрос на участки в Кишиневе сохранится и в долгосрочной  перспективе, особенно на те, которые отведены под строительство жилых многоэтажек.

 

А вот Дмитрий Тарабурка отмечает, что разогрев земельного рынка происходит пассивно, и ситуация на нем такая же, как на других рынках — рост цены предложения, не подкрепленный спросом. «В текущей ситуации доступная емкость рынка не превышает 20% выставленных объектов, — говорит эксперт. — Размер ценового пузыря не менее 14%, и он превращается в постоянную величину. Увеличился также разрыв между ценой предложения и ценой сделки: сейчас он не меньше 20%».

 

Война усилила иллюзию успеха рынка недвижимости. Арендные ставки выросли, но это не радует. «На самом деле все эти процессы вызывают тревогу, — подводит итог Дмитрий Тарабурка. — Конечно, здорово, что, кроме Кишинева, у нас появились Бельцы, Комрат и Оргеев. Но эти положительные процессы продиктованы скорее негативными факторами, и необходимо реагировать, чтобы смягчить их влияние. Нужны меры регуляторного плана с делегированием полномочий в профессиональную среду. Чтобы сократить пропасть между финансовым и реальным сектором, нужен действующий рынок недвижимости с четкими инструментами определения стоимости».