ВПЕЧАТЛЯЮЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПОСЛЕ ПЕРЕЗАПУСКА ПРОГРАММЫ
Согласно данным Организации по развитию предпринимательства (ODA), за первые два месяца после запуска программа Prima Casă Plus помогла 625 гражданам приобрести жильё. Общий объём выданных кредитов составил 766 миллионов леев, а сумма предоставленных государственных гарантий — 450 миллионов леев. Представители ODA отмечают, что запуск программы оказывает положительное влияние на социальную и экономическую стабильность, подчёркивая приверженность правительства обеспечению справедливого доступа к жилью и продвижению долгосрочной устойчивости. Министр экономического развития и цифровизации Думитру Алайба заявил, что уже через месяц после запуска программа пользуется высоким спросом. «У нас уже шесть банков стали участниками программы, подписав соответствующие соглашения. У нас более 240 заявок от граждан, а это значит — 240 семей нашли решение для приобретения или расширения жилья», — отметил министр.
ОСНОВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ И ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК
По словам президента Майи Санду, цель программы Prima Casă Plus — предоставить доступ к жилью большему числу молодых людей, а не только государственным служащим. В этой связи были внесены значительные изменения в критерии приемлемости: теперь участвовать могут не только наёмные работники, но и самозанятые граждане с официальными доходами в Молдове, такие как адвокаты, артисты или таксисты.
Это расширение увеличивает число потенциальных бенефициаров и стимулирует спрос на рынке недвижимости. Кроме того, максимальная стоимость жилья, участвующего в программе, была увеличена с одного до 2,5 миллионов леев, что позволяет приобретать более просторные и современные квартиры, соответствующие текущим потребностям. Срок погашения кредита также был увеличен с 25 до 30 лет, что снижает ежемесячную финансовую нагрузку и делает кредиты доступнее для большего числа граждан.
Государственная гарантия теперь составляет от 50% до 70% в зависимости от расположения и возраста жилья. Такая гибкость предоставляет дополнительную поддержку бенефициарам и помогает достичь основной цели программы — обеспечить равный доступ к жилью для различных категорий населения.
766 миллионов леев — общий объём выданных кредитов
Изменения в программе стимулировали рост спроса на жильё, особенно в городах. Из всех получателей 564 приобрели жильё в городских районах и только 61 — в сельской местности. Увеличение лимита стоимости открыло доступ к более качественным объектам недвижимости, что может повлиять на рост цен. Рост спроса создаёт возможности для девелоперов, которые могут запускать новые проекты, соответствующие обновлённым рыночным условиям.
Думитру АЛАЙБА, министр экономического развития и цифровизации:
У нас шесть банков уже стали участниками программы и подписали соответствующие соглашения.
Несмотря на меры по стимулированию приобретения жилья в сельской местности, 90,2% кредитов по программе Prima Casă приходится на города, преимущественно на Кишинёв. «Избыточная концентрация в столице остаётся проблемой, и решение увеличить долю государственной гарантии до 65% и для нового жилья в Кишинёве значительно ослабляет конкурентное преимущество для других населённых пунктов», — отмечает аналитический центр Expert-Grup.
450 миллионов леев — объём государственных гарантий
ВЫЗОВЫ И СВЯЗАННЫЕ РИСКИ
Анализ Expert-Grup выявил несколько серьёзных рисков новой программы. «Повышение отношения долга к доходам с 50% до 70% значительно увеличивает риск сверхзадолженности населения», — предупреждает Стас Мадан, программный директор Expert-Grup. Эта норма резко контрастирует с общими принципами ответственного кредитования, согласно которым лимит составляет 40% для большинства заёмщиков.
Также аналитики указывают, что «повышение этого показателя может подорвать усилия по легализации экономики». Кроме того, «исключение требования официального трудоустройства без чётко обозначенных категорий может привести к ситуации, при которой государство гарантирует жильё, фактически оплачиваемое из теневых доходов».
Аналитики предупреждают, что «повышение максимальной стоимости жилья на 150% в условиях уже разогретого рынка может способствовать дальнейшему росту цен». Цены на первичном рынке выросли на 66,2% по сравнению с 2019 годом. Эти опасения подтверждаются данными Нацбанка, зафиксировавшей ускорение роста цен в первом квартале 2024 года.
Стас МАДАН, программный директор, Expert-Grup:
Повышение отношения долга к доходам до 70% значительно увеличивает риск чрезмерной задолженности населения.
ВОЗДЕЙСТВИЕ НА ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ФИНАНСЫ
Повышение доли государственной гарантии до 65% для нового жилья в Кишинёве, по мнению Expert-Grup, фактически означает увеличение рисков для бюджета. Если программа охватит более 60% ипотечного рынка, ужесточение денежно-кредитной политики может оказать сильное давление на государственные финансы.
ОПЫТ РУМЫНИИ: ОСМОТРИТЕЛЬНОСТЬ VS ГИБКОСТЬ
В отличие от Молдовы, Румыния выбрала более осторожный подход в рамках своей программы „Noua Casă”. Несмотря на более высокий лимит — 140 тысяч евро (примерно 2,8 млн леев), румынская программа сохраняет жёсткие требования по авансу и уровню долговой нагрузки.
70% — максимальная доля гарантии для жилья вне Кишинёва
ПЕРСПЕКТИВЫ И БУДУЩИЕ ВЫЗОВЫ
По оценкам ODA, в ближайшие пять лет возможный спрос на финансирование в рамках Prima Casă Plus может достичь 19,6 миллиардов леев. Уже в первые месяцы подано 625 заявок, что свидетельствует о высоком интересе со стороны населения. Участие шести банков облегчает доступ к кредитам и расширяет выбор для бенефициаров.
Однако эксперты подчёркивают, что риски для государственных финансов недооценены. Предпосылки анализа основаны на предыдущем варианте программы, который предусматривал гораздо более строгие условия.
Prima Casă Plus — важная инициатива по обеспечению доступа к жилью и оживлению рынка недвижимости в Молдове. Тем не менее, её долгосрочный успех будет зависеть от того, как государственные органы, бизнес и граждане воспользуются новыми возможностями и справятся с сопутствующими рисками. Для устойчивости программы крайне важны сбалансированный подход между интересами государства и ожиданиями инвесторов, постоянный мониторинг цен, качества кредитного портфеля и гибкая адаптация стратегий.
