Философский и социальный аспект
По мнению эксперта Юрия Рижа, земельный кодекс — это необходимый инструмент для управления земельными ресурсами любого государства. Со временем различные страны мира принимали земельные кодексы, которые, чтобы быть устойчивыми и эффективными в управлении земельной собственностью, постоянно адаптировались и модернизировались в соответствии с социальными и экономическими потребностями каждой эпохи.
Библия предлагает одну из самых древних и последовательных точек зрения на отношения между человеком и землёй, делая акцент не на абсолютном праве собственности, а на роли человека как управляющего, назначенного Богом. В Бытие 2:15 человек помещается в Эдемский сад «чтобы возделывать его и хранить его». Здесь внимание уделяется не эксплуатации, а заботе, равновесию и ответственности перед будущими поколениями. Таким образом, земля не принадлежит человеку, а как бы символически арендуется у божества, и этот принцип до сих пор оказывает влияние на многие положения земельного права.
Знаменитые кодексы, такие как Кодекс Хаммурапи или Римское право, ввели ранние формы регулирования владения и пользования землёй. В римском праве различие между «dominium» — абсолютным правом собственности, и «usus fructus» — правом пользования, оказало значительное влияние на развитие европейской правовой мысли. В Средние века феодализм установил пирамидальную модель собственности, при которой земля передавалась в пользование от суверена к дворянам, а те — крестьянам, которые редко имели полные права на обрабатываемые ими участки.
Местный опыт
На территории между Прутом и Днестром режим земельной собственности претерпел значительный разрыв в советский период. В годы СССР земельный строй был радикально трансформирован: частная собственность на землю была полностью упразднена. Земля была национализирована и организована в коллективные или государственные хозяйства, известные как колхозы и совхозы. Крестьяне, ранее владевшие землёй, стали членами этих коллективных формирований, полностью утратив юридический контроль над землёй.
Согласно историческим данным, к 1 февраля 1949 года в регионе между Прутом и Днестром уже было создано 678 колхозов, что составляло около 22% от общего числа крестьянских хозяйств. Советское видение земельных отношений оказало длительное влияние на менталитет и аграрные практики в Республике Молдова, и его последствия ощущаются до сих пор — даже в постнезависимый период, когда восстановление частной собственности стало сложным и часто конфликтным процессом.
В то же время обретение независимости Республикой Молдова в 1991 году стало началом глубокой трансформации не только в политическом и экономическом плане, но и в сфере правового режима собственности на землю. Первым законодательным шагом в этом направлении стало принятие Закона о собственности (Закон №459 от 22 января 1991 года), которым впервые официально признавались три формы собственности: частная, коллективная и государственная. Этот закон стал юридической основой для реструктуризации колхозов и совхозов в новые формы аграрной организации и, прежде всего, открыл путь к приватизации сельскохозяйственных земель.
В конце того же года, 25 декабря 1991 года, был принят Земельный кодекс Республики Молдова (Кодекс №828), который установил общие принципы регулирования земельных отношений. Документ определил правовой режим земель и установил нормы, касающиеся их использования, изменения назначения, аренды или передачи в собственность. По мнению эксперта, несмотря на свои недостатки, Земельный кодекс 1991 года стал важным шагом к формированию юридической системы, характерной для переходного периода.
Программа „Pământ”
Центральным элементом земельной реформы стала Национальная программа „Pământ”, реализованная в 1994–2000 годах на основании Постановления Правительства № 1090 от 31 октября 2000 года. Программа была направлена на справедливое перераспределение сельхозугодий между гражданами Республики Молдова, которые до того момента не имели законного титула собственности. В результате программы около 1,4 миллиона человек стали владельцами земли. Таким образом, коллективные структуры, унаследованные от советского режима, были полностью расформированы, а также была стимулирована образование нового класса мелких сельхозсобственников.
Для обеспечения функционирования рынка земли и юридической безопасности сделок государство запустило обширный процесс официальной регистрации прав собственности и создало Национальный земельный кадастр. Эта система позволила обеспечить прозрачную регистрацию владения, использования и передачи земельной собственности, сократив количество судебных споров.
Несмотря на определенные успехи в развитии рынка сельхозземель, процесс шел медленно и сопровождался множеством ограничений. Чрезмерная фрагментация собственности, отсутствие современной сельской инфраструктуры, ограниченный доступ к финансированию тормозили консолидацию обрабатываемых земель и профессионализацию сельского хозяйства. Существующие земельные нормы со временем становились все сложнее для единообразного применения, дополнялись и порой противоречили другим законодательным актам.
Необходимость нового кодекса
С появлением новых земельных отношений между владельцами участков в Республике Молдова возникла всё более острая потребность в новом Земельном кодексе — таком, который бы не только отражал постсоветское реформаторское прошлое, но и готовил почву для конкурентоспособного, дебюрократизированного сельского хозяйства, интегрированного в европейский рынок.
Для более глубокого понимания отдельных аспектов нового Земельного кодекса 2025 года эксперт Юрий Рижа рекомендует провести сравнительный анализ национального режима землепользования с другими странами. В Румынии, например, был проведён частичный процесс кодификации, при этом в качестве основного документа сохраняется Закон № 18/1991 о земельном фонде, дополненный сопутствующим законодательством о реституции собственности, кадастре и гражданским кодексом. В отличие от Молдовы, Румыния не имеет Земельного кодекса в техническом смысле, а её правовая база более фрагментирована. Тем не менее, существуют сходства, например, запрет или строгие условия продажи сельхозземель иностранцам — физическим лицам из-за пределов ЕС и ЕЭЗ, а также юридическим лицам в определённых случаях, а также защита высококачественных земель и обязанность их поддержания.
В Украине земельная реформа имела сложную траекторию, с длительными запретами на продажу сельхозземель, которые были сняты лишь в 2021 году. Хотя на сегодняшний день в Украине ещё нет современного и унифицированного Земельного кодекса, как в Молдове, Земельный кодекс 2001 года (Закон № 2768-III от 25.10.2001) и Закон о рынке земли были пересмотрены с целью регулирования земельного рынка, введения ограничений для иностранцев, добровольной консолидации земель, цифровизации кадастра и защиты качества почв — направлений, схожих с реформами в Молдове.
Несмотря на ограниченные ресурсы и длительный переходный период, Республика Молдова с помощью Земельного кодекса 2025 года смогла разработать более концептуально целостную и интегрированную нормативную базу, чем некоторые соседние государства, по крайней мере, с точки зрения унификации законодательства. Этот новый кодекс потенциально может служить примером успешной практики на региональном уровне, особенно если его реализация окажется эффективной и устойчивой в институциональном и финансовом плане.
Соответствие реальности
Принятие нового Земельного кодекса Республики Молдова (№ 22 от 15.02.2024), вступившего в силу 1 апреля 2025 года, стало ответом на множество накопившихся за последние три десятилетия реалий. Основой его разработки стал диалог между властями, фермерами и представителями местных органов власти, что позволило найти правовые решения для ранее игнорируемых проблем. Примерами таких ситуаций стали использование заброшенных или необрабатываемых земель, определение правового режима проектных лесополос, которые так и не были высажены, и использование неработающих технологических проездов между полями. Параллельно с законодательной реформой Молдова реализует масштабный Проект регистрации и оценки земель, согласованный на уровне правительства при поддержке Всемирного банка, срок которого был продлён ещё на год из-за большого объёма незавершённых кадастровых работ. Парадоксальным образом новый Земельный кодекс был принят в то время, как процесс межевания, измерения и регистрации участков всё ещё находился в стадии реализации.
Таким образом, на уровне многих административно-территориальных единиц земли, которые ещё не были измерены, разграничены и зарегистрированы в кадастровом реестре, продолжают рассматриваться как государственная или муниципальная собственность, хотя в действительности они уже заняты или используются физическими или юридическими лицами. По мнению эксперта, отсутствие согласованности между земельным законодательством и реальным состоянием кадастра создаёт риск возникновения разрыва между юридической нормой и её практической применимостью.
Тем не менее, несмотря на кадастровые вызовы, новый Земельный кодекс вводит ряд положений, направленных на установление порядка и согласованности в земельных отношениях, хотя есть и аспекты, которые требуют дальнейшей корректировки и внимания.
Управление заброшенными земельными участками
Одним из важнейших нововведений нового Земельного кодекса является правовое урегулирование статуса заброшенных или неиспользуемых земельных участков, что представляет собой всё более актуальную аграрную и экономическую проблему. По официальным оценкам, в настоящее время свыше 70–75 тысяч гектаров сельхозугодий в Республике Молдова не обрабатываются, причём наибольшая концентрация таких участков наблюдается в центральной зоне страны. Следует отметить, что десять лет назад ситуация была ещё более тревожной — примерно 250 тысяч гектаров сельхозземель находились в запустении. Причинами этого явления в первую очередь являются массовая миграция трудоспособного населения и потеря интереса к сельскому хозяйству из-за роста затрат на обработку, особенно на мелких участках. Заброшенные земли не только не используются по назначению, но и создают фитосанитарную угрозу для соседних участков.
Новый Земельный кодекс предлагает конкретный правовой механизм решения этой проблемы, предоставляя местным органам власти право временной передачи таких земель в аренду. Сегодня конкуренция за сельхозземли крайне высока: в 2011 году доля в 1,75 га стоила около 4000 леев, а сейчас, особенно в центральных районах, её стоимость может достигать 80 тысяч леев.
Механизм предусматривает, прежде всего, обязательное уведомление собственника о неудовлетворительном состоянии земельного участка. Если земля заросла сорняками или заражена вредителями, угрожающими урожаю на соседних полях, собственнику в письменной форме направляется предписание об устранении нарушений. Оценку подобных ситуаций проводит специальная рабочая группа при местном органе власти, в которую входит также представитель Национального агентства по безопасности пищевых продуктов (ANSA), а при необходимости — и представитель районного управления сельского хозяйства. Они выезжают на место и фиксируют фактическое состояние участка. Земли, находящиеся в запустении, но не причиняющие вреда с фитосанитарной точки зрения, не подпадают под действие этих мер — в некоторых случаях они даже способствуют естественному восстановлению почвы.
Согласно статье 22, пункт e), собственники земли обязаны не допускать действий, ухудшающих количественные или качественные характеристики соседних земельных участков. Если собственник установлен, применяется Кодекс о правонарушениях, а не Земельный кодекс. Штраф в этом случае составляет от 600 до 2400 леев. Если же собственник не может быть установлен, местная администрация имеет право передать участок в аренду на срок до пяти лет. В этот период допускается обработка земли и посадка однолетних культур, но посадка многолетних культур запрещена. Право собственности при этом не затрагивается.
Собственник в любой момент может вернуть себе право пользования землёй, подав письменное заявление в местную администрацию. На практике у него есть три варианта: дождаться окончания срока аренды; потребовать её немедленного прекращения, разрешив арендатору собрать урожай; либо возместить арендатору стоимость посевов, произведённых в текущем сельскохозяйственном году. Этот механизм прямо предусмотрен статьёй 36, пунктом 3 Земельного кодекса, где указано, что передаётся только право пользования, а не право собственности.
Доходы, полученные от аренды, зачисляются на специальный счёт, открытый местной властью, и могут использоваться исключительно на покрытие административных расходов: выездов на место, проведения аукционов, рассылки уведомлений. Остаток средств, согласно статье 36, пункту 4, возвращается собственнику при восстановлении им своих прав.
Противоречия дают ответы
Данная реформа вызвала множество дискуссий в публичном пространстве, некоторые обвиняют власти во вмешательстве в конституционное право собственности. Однако, по сути, Земельный кодекс не приостанавливает право собственности, а предлагает временное решение для заброшенных земель. Статьи 36 пункты 2 и 3 прямо разъясняют, что временное администрирование местными органами власти не мешает отчуждению земли собственником, а также что владелец может в любой момент отозвать свое решение о передаче участка в аренду, даже если срок аренды ещё не истёк.
Многие фермеры, активно занимающиеся сельским хозяйством, воспринимают эту меру как своевременную, поскольку заброшенные земли могут наносить ущерб соседним участкам, которые обрабатываются, распространяя сорняки, болезни и вредителей.
Тем не менее, с точки зрения арендующих аграриев, могут возникнуть определённые риски. Большинство заброшенных участков представляют собой бывшие многолетние насаждения — старые виноградники и сады, требующие выкорчевки. Земли, пригодные для посева однолетних культур, в основном уже сданы в аренду. Стоимость выкорчевки одного гектара может достигать 20–25 тысяч леев — значительная инвестиция, особенно в условиях, когда участки раздроблены и редко расположены рядом. В этих условиях выкорчевка становится целесообразной только при наличии компактного массива площадью не менее 10 гектаров, что сложно реализовать на практике из-за нежелания некоторых владельцев сдавать землю в аренду. На деле фермеры, решившиеся на такую выкорчевку, часто вынуждены делать это «в шахматном порядке», то есть с промежутками в десятки метров между неарендованными участками. Такая хаотичная структура затрудняет работы, делает их дорогими и порой экономически нецелесообразными, так как участки невозможно эффективно использовать единым массивом.
Более того, даже если государство предлагает субсидию в размере около 15 тысяч леев на гектар для выкорчевки, получатель должен покрыть оставшуюся часть расходов из собственных средств — примерно 10 тысяч леев на гектар. Кроме того, субсидия предоставляется только в случае, если выкорчеванные участки расположены рядом, в компактной форме — условие, трудновыполнимое в условиях крайней фрагментации земли, характерной для Республики Молдова. Без этого условия участки не подлежат субсидированию. В первый год фермер может вложить от 23 до 28 тысяч леев на гектар, включая выкорчевку и аренду. Только на второй год, после получения субсидии, реальные затраты уменьшаются, но всё равно остаются высокими — от 8 до 13 тысяч леев на гектар. Проблема усугубляется тем, что владелец может в любой момент потребовать возврат земли, и арендатор обязан освободить её, в лучшем случае — после сбора урожая, рискуя при этом полностью потерять вложения в выкорчевку.
Реактивация земельных участков
По мнению Юрия Рижа, для того чтобы стимулировать выкорчевку и повторное введение этих земель в сельскохозяйственный оборот, рекомендуется в первые два года не взимать арендную плату с арендатора, если он берет участок с целью расчистки и введения в оборот. Также необходимо пересмотреть механизм субсидирования, чтобы он позволял предоставлять поддержку даже в случае фрагментированных участков, если они расположены рядом и выкорчевка действительно была произведена. В Республике Молдова крайняя раздробленность земель — это реальность, которую необходимо учитывать. Только подход, адаптированный к местной специфике, может позволить данной, в целом полезной норме, дать реальные результаты и превратить заброшенные земли в ценные производственные ресурсы.
Другим важным аспектом, влияющим на эффективность применения реформы по заброшенным землям, является завышенный уровень арендных ставок, устанавливаемых для участков, находящихся в публичной собственности. В ряде случаев стартовая цена на аукционах значительно превышает рыночную, что отпугивает потенциальных арендаторов. Например, для одного земельного участка, принадлежащего профессиональному училищу в Чимишлии, Агентство публичной собственности установило арендную цену в 6000 леев за гектар, несмотря на то, что участок не был выкорчеван, а рыночная стоимость аналогичных участков составляет около 3000 леев за гектар. Из-за отсутствия экономической привлекательности на аукцион никто не пришел, и участок остался неиспользуемым еще на один год, что нанесло ущерб как учебному заведению, так и местному сообществу. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо пересмотреть политику установления минимальных цен на аренду публичных земель, особенно тех, что находятся в неудовлетворительном состоянии.
Еще одной преградой является отсутствие цифровой системы мониторинга заброшенных земель. В настоящее время эта информация не ведется в рамках кадастровой системы, а структурируется отдельно Национальным агентством по мелиорации (ANIF), что создает сложности в интеграции данных, наблюдении за участками и принятии эффективных решений на местном уровне. По мнению эксперта, без цифровизации этого процесса эффективность положений Земельного кодекса остается ограниченной.
Где же собственники?
Одной из проблем, на которую мало обратили внимание при внедрении этой реформы, является тот факт, что примерно 50% владельцев сельскохозяйственных земель в Республике Молдова скончались, а их наследники до сих пор не оформили право собственности через нотариальную процедуру наследования. При отсутствии юридически признанного владельца, органы местного самоуправления столкнутся с реальными препятствиями при применении положений Земельного кодекса. Возможным решением может стать создание временных реестров идентифицированных наследников. Другая мера — инициирование местными властями консультаций с местным сообществом и известными родственниками владельцев для обеспечения вручения уведомлений живому лицу, способному продолжить процедуру наследования.
Тем не менее, реальная эффективность реформы в значительной степени будет зависеть от способности местных органов власти прозрачно и объективно применять положения закона. Организация аукционов, применение уведомлений и взаимодействие с владельцами или их наследниками являются необходимыми условиями, чтобы заброшенные земли действительно были возвращены в сельскохозяйственный оборот. Особенно в случае умерших владельцев важно, чтобы местные власти выявили и проинформировали потенциальных наследников, чтобы избежать недовольства и социальных напряжений.
Расширенные полномочия на местном уровне
Новый Земельный кодекс возлагает на местные органы власти расширенные обязанности, однако не предоставляет при этом достаточных административных ресурсов для их эффективного выполнения. В настоящее время во многих местных органах власти в Республике Молдова остро не хватает квалифицированных кадастровых инженеров. Даже там, где такие специалисты есть, наблюдается высокая текучесть кадров, должность считается нестабильной, а зарплаты низкими — около 7–8 тысяч леев в месяц. При этом не предусмотрено никаких реальных стимулов для обеспечения устойчивости или повышения эффективности работы. Во многих случаях эти должности занимают люди предпенсионного возраста или уже пенсионеры, которые больше не могут выезжать на местность или не мотивированы активно участвовать в технических и административных процессах.
По словам Юрия Рижа, в прошлом, когда должность кадастрового инженера подчинялась Агентству земельных отношений и кадастра , специалисты получали более высокую зарплату, а их деятельность координировалась на профессиональном уровне. В настоящее время правильная реализация Земельного кодекса всё больше зависит от финансовых и организационных возможностей каждого органа местной власти. Одним из решений может стать передача финансирования зарплат этих специалистов или их дополнительное финансирование со стороны учреждения, напрямую заинтересованного в наведении порядка в земельном фонде — например, Национального агентства по мелиорации земель или Агентства геодезии, картографии и кадастра.
Эксперт также рекомендует поддержать местные органы власти в обучении кадастровых инженеров содержанию и применению нового Земельного кодекса, предоставив им не только необходимые знания, но и достойную заработную плату. Чиновники, реализующие кодекс, не должны быть политически связаны с мэром населённого пункта, чтобы избежать кадровой нестабильности. Также секретари нуждаются в юридической подготовке, поскольку часто испытывают трудности с применением земельного законодательства. Без сопутствующей административной реформы, направленной на укрепление кадрового потенциала среди местных специалистов, земельная реформа рискует остаться лишь амбициозным проектом на бумаге.
В целом, мера по временному передаче в аренду заброшенных земель — это важный шаг к более упорядоченному и ответственному сельскому хозяйству. Она уравновешивает интересы общества и частную собственность, не отменяя ни одно из этих прав. Если её применять добросовестно, прозрачно и с институциональной поддержкой, она может существенно сократить площади брошенных земель и способствовать их возвращению в сельскохозяйственный оборот в Республике Молдова.
В заключение, регулирование аренды заброшенных земель является одной из самых необходимых мер нового Земельного кодекса, с потенциалом сократить неиспользуемые площади и защитить соседние посевы. Однако её применение сложно — это дополнительная нагрузка на местные органы власти, которые испытывают нехватку квалифицированного персонала. Кроме того, значительная часть участков принадлежит умершим собственникам, по которым не завершены процедуры наследования. Дополнительной проблемой является то, что многие заброшенные земли — это бывшие многолетние насаждения, требующие дорогостоящей выкорчевки. Тем не менее, долгосрочные выгоды перевешивают затраты и риски: реформа может способствовать повторному вовлечению неиспользуемых сельхозресурсов, росту продуктивности и укреплению порядка владения землёй в сельской местности. Это одновременно станет чётким юридическим инструментом для вмешательства там, где собственники больше не несут ответственности за принадлежащие им земли.
Преимущества и ограничения нового Земельного кодекса
По мнению Юрий Рижа, ещё одно важное новшество нового Земельного кодекса — расширение способов использования сельскохозяйственных земель без необходимости изменения их назначения или уплаты земельных потерь, как это требовалось ранее. Теперь разрешается установка солнечных панелей при условии, что земля под ними остаётся покрытой травой, а также размещение ветряных парков и других объектов энергетического сектора непосредственно на сельхозземлях. Эта мера упрощает доступ фермеров к энергетической инфраструктуре и стимулирует производство возобновляемой энергии в сельской местности.
Также, согласно ст. 23, ч. 2, Земельного кодекса, допускается использование сельскохозяйственных земель для сельхозинфраструктуры, такой как оросительные системы, защитные полосы, сады, технологические дороги и агротуристические пансионы, без необходимости изменения правового режима земли. Требуется лишь информировать местную публичную администрацию (ст. 32, ч. 6), а в случае строительства — получить решение местного совета. Отмена обязанности по выплате потерь за такие работы устраняет важное финансовое и бюрократическое препятствие.
Реформа, направленная на расширение способов использования сельхозземель, особенно актуальна на фоне роста цен на электроэнергию для ирригации. Фермеры могут устанавливать солнечные панели прямо на полях, достигая энергетической автономии без дорогостоящих процедур.
Новый Земельный кодекс также чётко регулирует временное изменение назначения сельхозземель в случае инфраструктурных работ, таких как газо- и водопроводы или насосные станции. Указано, что перед началом работ плодородный слой почвы должен быть снят, надлежащим образом сохранён и впоследствии возвращён на участок для сохранения плодородия почвы (ст. 72). Срок временного использования ограничен двумя годами (ст. 23, ч. 3), чтобы предотвратить деградацию почвы и нецелевое использование земли. Таким образом, реформа защищает сельхозресурсы, не препятствуя развитию инфраструктуры.
В то же время в новом кодексе сохраняется норма, касающаяся купли-продажи сельхозземель. Право собственности на них могут получить только граждане Республики Молдова или юридические лица, чьими конечными бенефициарами являются исключительно молдавские граждане (ст. 21, ч. 2). Любые формы иностранного инвестирования, ассоциации или акционерного участия в отношении владения сельхозземлёй запрещены. Также, если иностранец по закону (например, по наследству) получает в собственность сельхозземлю, он обязан продать её в течение одного года (ст. 21, ч. 3). Если он этого не делает, местная публичная администрация имеет право осуществить принудительную продажу от его имени (ст. 21, ч. 4).
Эта норма широко обсуждалась в СМИ, где распространялась дезинформация о том, что компании, зарегистрированные в Молдове, но контролируемые из-за рубежа, могут легально владеть сельхозземлёй. Однако, по словам эксперта, кодекс ясно указывает, что даже зарегистрированные в стране компании с иностранным капиталом или иностранными бенефициарами не могут обладать правом собственности на такие земли. Реформа устраняет любую двусмысленность относительно внешнего контроля над сельскохозяйственными угодьями Молдовы.
Одно из изменений, введённых новым Земельным кодексом, уже вызвало практические сложности и требует корректировок — это порядок установления цены при купле-продаже сельхозземель. Это связано с отменой ряда нормативных актов после вступления в силу нового кодекса 7 марта 2025 года. В частности, речь идёт об отмене Закона № 1308/1997 о нормативной цене и порядке купли-продажи земли. Это напрямую привело к приостановке выдачи сертификатов оценки недвижимого имущества, которые оформлялись Государственным кадастром недвижимости.
Эти сертификаты требуются нотариусами при заверении сделок купли-продажи. Нотариусы указывают, что отмена вышеупомянутого закона обязывает их указывать кадастровую стоимость имущества, и в результате стороны вынуждены обращаться к частным оценщикам.
Кроме того, Закон № 213/2023 о государственной пошлине предусматривает, что при отсутствии стоимости в Реестре недвижимости следует использовать нормативную цену земли, которая теперь не может быть рассчитана. В этих условиях стороны вынуждены прибегать к услугам частных оценщиков, что приводит к значительно более высоким затратам — в среднем в 10 раз больше, чем при прежнем режиме. В итоге увеличиваются расходы на сделки, что особенно тяжело для наиболее уязвимых звеньев экономики.
Охрана почвы и консолидация земель
Эксперт Юрий Рижа также подчёркивает, что новый Земельный кодекс содержит отдельную главу, посвящённую охране почвы и предотвращению деградации сельхозугодий, подчёркивая обязанности владельцев по сохранению плодородия и снижению эрозии. Лица, занимающиеся сельским хозяйством, обязаны соблюдать минимальный набор мер, включая поддержание фитосанитарного состояния участков, покос сорняков и избегание практик, способствующих физической, химической или биологической деградации почвы (ст. 64 и 67). Владельцы деградированных земель обязаны предпринимать меры по их восстановлению на основе почвенных исследований (ст. 31), а в случае риска токсичности — проходить периодическую оценку специализированными учреждениями.
Эксперт также подчёркивает, что меры по охране и восстановлению почв, указанные в статьях 65–70 нового кодекса, структурированы по нескольким направлениям. Территориально-организационные меры (ст. 66) включают реорганизацию использования земель в зависимости от рельефа, климата и степени деградации, защиту склонов, посадку полос и чередование культур для предотвращения эрозии. Агромелиоративные меры (ст. 67) направлены на предотвращение эрозии, восстановление структуры почвы, поддержание плодородия и предотвращение химического и биологического загрязнения. Лесомелиоративные меры (ст. 68) касаются создания лесозащитных полос и обустройства земель для защиты от ветра и эрозии. В дополнение, гидромелиоративные меры (ст. 69) предполагают управление избытком или дефицитом влаги через ирригацию, дренаж или осушение. Статья 70 устанавливает конкретные действия по предотвращению эрозии и борьбе с оползнями, включая использование противоэрозионных систем и организацию земель с учётом уязвимостей почв. Эти меры должны реализовываться по специализированным проектам под наблюдением уполномоченных органов.
Для стимулирования внедрения этих практик государство предоставляет щедрую финансовую поддержку — до 80% от стоимости инвестиционного проекта, направленного на улучшение земель, создание защитных полос, восстановление пастбищ и другие меры по охране почвы. Проекты администрируются Агентством по интервенции и платежам в сельском хозяйстве (AIPA), а их оценкой и мониторингом занимается ANIF. Однако бюджет на 2025 год составляет лишь три миллиона леев, что меньше по сравнению с предыдущим годом (пять миллионов), но это связано с неполным освоением средств в 2024 году.
От нас зависит, что мы сделаем
Юрий Рижа отмечает, что, хотя законодательная база предлагает четкий механизм защиты почвы, её применение зависит не только от финансирования, но и от уровня подготовки фермеров. Многие из них не знают ни своих законных обязательств, ни эффективных методов сохранения почвы. Поэтому государство должно дополнить финансовую поддержку программами обучения, технического консультирования и активного продвижения лучших сельскохозяйственных практик, чтобы реформа действительно достигла своей цели.
Другое важное и давно ожидаемое изменение, введённое новым Земельным кодексом, касается облегчения процесса консолидации сельскохозяйственных земель, регулируемого статьями 38 и 17, пунктами (7) и (8). Решение было найдено в результате прямых консультаций с фермерами и отвечает реальной ситуации в молдавском сельском хозяйстве — чрезмерной фрагментации участков.
Ранее обмен и объединение сельскохозяйственных земель были практически невозможны без дорогостоящих нотариальных процедур и жёстких юридических барьеров. Новый Земельный кодекс упрощает этот процесс, позволяя обмен земель между физическими лицами, а также между физическими лицами и государством, включая случаи, когда стоимость участков не эквивалентна. Разница может быть компенсирована за счёт площади или денежными средствами. Такая гибкость создаёт реальные условия для рациональной и продуктивной реконфигурации участков в соответствии с потребностями современных фермеров.
Одновременно, Кодекс упрощает процесс перевода в собственность некоторых категорий земель, прилегающих к сельхозугодиям, таких как незасаженные лесополосы, неиспользуемые технологические дороги и участки, оставшиеся от бывших плантаций. Это стало возможным без сложных нотариальных процедур. Мера крайне важна для фермеров, желающих ввести в оборот бесплодные, фрагментированные или труднодоступные земли. В условиях, когда консолидированные земли трудно найти и они имеют высокую цену, реформа способствует укреплению хозяйств и повышению эффективности сельскохозяйственного труда.
Кроме того, эта мера неизбежно приведёт к увеличению числа запросов на публичные земли, находящиеся в управлении местных органов власти, и поэтому необходима хорошая координация между местными властями и учреждениями, ответственными за управление земельными ресурсами.
В заключение, несмотря на то, что Кодекс всё ещё требует доработок, особенно в части кадастрового учета, он представляет собой важный шаг к гибкости земельных отношений, эффективному использованию сельхозземель и устойчивой защите почвы. Он предлагает более современную структуру, адаптированную к текущим экономическим и социальным реалиям, открывая реальные возможности для консолидации, инвестиций и освоения заброшенных земель. Однако реализация этих реформ создаёт нагрузку на местные органы власти, которые располагают крайне ограниченными человеческими, финансовыми и техническими ресурсами. Во многих администрациях работает всего по четыре-пять сотрудников, причём с низкой оплатой труда, и строгое применение новых норм будет чрезвычайно сложным. Только на этапе внедрения можно будет точно понять, какие положения работают, а какие нуждаются в пересмотре. Кроме того, способность государства поддержать местные органы власти в этом процессе станет одним из ключевых факторов успеха земельной реформы.
