Piața imobiliară din capitală, de la apogeu spre colaps

CONTRACȚIE ISTORICĂ, SAU PRIMELE SEMNE ALE BLOCAJULUI STRUCTURAL

Datele oficiale ale Cadastrului Bunurilor Imobile confirmă stagnarea pieței imobiliare din Chișinău. După o perioadă de vârf în 2020, când au fost efectuate peste 38 500 de tranzacții, anul acesta, estimările arată un număr de două ori mai mic – 18 300 de tranzacții anuale, ceea ce reprezintă minimul absolut din ultimii 15 ani. Veaceslav Ioniță, expert economic în cadrul IDIS Viitorul, menționează că în trimestrul trei din 2025, s-au înregistrat doar 3240 de tranzacții comerciale cu apartamente, volum similar cu cel din trimestrul doi, când s-au produs 3250 de tranzacții, fiind stabilite minime istorice pentru această perioadă. În total, în prima jumătate a anului 2025, s-au efectuat sub 6500 de tranzacții, de trei ori mai puține decât în 2020.

Involuția actuală nu este doar o corecție, ci un semnal clar că modelul actual de creștere imobiliară s-a epuizat, transformând piața într-un spațiu în blocaj. Contracția este un semnal de alarmă pentru întreaga economie, având în vedere faptul că piața din Chișinău concentrează aproximativ 75% din totalul tranzacțiilor naționale.

CAUZE MAJORE?

Creșterea necontrolată a prețurilor din ultimii ani a generat o „retragere temporară a cererii” din partea cumpărătorilor. Totodată, noile modificări legislative, care limitează tranzacțiile cash și introduc proceduri de verificare a provenienței fondurilor, au creat un „climat de neîncredere” și o birocrație care descurajează tranzacțiile. Mai mult ca atât, numărul locuințelor date în exploatare, la fel ca și al celor aflate în proces de construcție, este la cel mai mic nivel din ultimii 10-15 ani, reducând oferta și dinamica generală a pieței.

În altă ordine de idei, Alexei Curti, președintele RE/MAX Moldova, evidențiază o problemă structurală în formarea prețurilor pe segmentul secundar. El menționează că proprietarii sunt acum pe post de „setatori de preț”, mai ales la locuințele de pe piața secundară. În blocurile vechi, prețurile sunt adesea stabilite pe criterii iraționale și non-economice, generând o concurență deformată. Proprietarii acționează bazându-se pe informații neoficiale, zvonuri sau pe prețurile cerute de vecini, nu pe evaluări profesionale.

La rândul ei, Viorica Paiu, administratoare Premier City Apart Hotel, menționează faptul că această practică, corelată cu problemele legate de imposibilitatea de a demonstra proveniența fondurilor dobândite peste hotare, menține un nivel al ofertei de preț care nu conduce la tranzacții reale, contribuind la blocajul pieței. De asemenea, ea menționează nevoia de reglementare a chiriilor pentru a aduce mai multă stabilitate pe piață.

Mai mult ca atât, ea menționează și plecarea masivă a cetățenilor ucraineni care locuiau temporar la Chișinău. Acest lucru afectează, în primul rând, piața locațiunilor, dat fiind faptul că, odată cu plecarea acestora, multe apartamente rămân „neîntrebate”, mai ales chiriile scumpe, de peste 900 de euro lunar și mai mult. Asta duce inevitabil la scăderea prețurilor la chirii, dar și la apetitul de a cumpăra apartamente pentru a le da în locațiune. În același timp, odată cu încheierea unui armistițiu în Ucraina, există probabilitatea că și ucrainenii rămași vor pleca, lucru ce va crește, cel mai probabil, numărul apartamentelor scoase la vânzare. Experta mai spune că o astfel de evoluție ar putea conduce la corecții de preț, dar și ar deschide o oportunitate de echilibrare a anumitor tendințe de pe piață.

CINE ȘI CE MARJĂ DE PROFIT ARE?

Pornind de la premisa prețului mediu actual de 1900 de euro per m², am căutat prețul primar la locuințele din complexurile de blocuri care abia începeau a fi construite acum doi-trei ani. Analiza mai multor proiecte, lansate, de exemplu, în 2023, arată că acestea aveau prețuri ce variau între 800 și 990 de euro pe m², dacă achitarea se făcea la etapele primare ale construcției. Acum, apartamentele în aceste blocuri sunt vândute la prețuri de 1450-1900 de euro per m², apreciindu-se rapid pe măsură ce construcția a avansat. Această creștere rapidă a condus chiar la dublarea prețului pe metru pătrat în unele cazuri.

Acest salt abrupt al prețului scoate în evidență o volatilitate tipică piețelor cu percepție ridicată de risc. Fenomenul nu doar că reduce accesibilitatea pentru cumpărătorii de rând, dar transformă investiția imobiliară locală într-o operațiune speculativă. Un detaliu interesant la acest capitol este subliniat de Alexei Curti, care vorbește despre faptul că marea majoritate a apartamentelor sunt cumpărate de investitori, atât de persoane fizice, cât și juridice. „De exemplu, din 50 de tranzacții administrate de noi în perioada iulie-august 2024, doar două apartamente au fost achiziționate de agenți imobiliari, restul fiind cumpărate în scop investițional.” Specialistul mai subliniază că, pentru multe companii, este mai convenabil să învestească în imobile decât să repartizeze profitul. Dacă impozitul pe venit este de 12%, capitalul reinvestit este taxat cu doar 6%. Expertul consideră că autoritățile ar trebui să se gândească la o impozitare diferită pentru deținătorii mai multor imobile. Astfel, pofta multor „investitori” ar mai scădea, iar piața imobiliară ar reveni pe făgașul normal și ar fi privită, în majoritatea cazurilor, nu doar ca instrument investițional.

În același timp, Veaceslav Ioniță oferă o perspectivă financiară detaliată asupra profiturilor și costurilor, demonstrând de ce prețurile rămân ridicate. El este convins că prețul mediu de 1900 €/m² afișat pe piața din Chișinău reflectă mai mult profitul investitorilor decât cel al companiilor de construcții. Costul estimativ de construcție este de circa 1100 euro/m². Dintr-un adaos de 800 de euro, aproximativ 500 de euro revin investitorilor și 300 de euro – firmelor de construcții. Respectiv, investitorii au obținut, în ultimii ani, profituri exorbitante, capitalul dublându-se în trei ani (o creștere anuală de circa 25%). Concluzia este că, pe termen scurt, doar investitorii își pot permite să reducă prețurile, ceea ce poate genera oferte atractive, dar o scădere semnificativă a prețurilor pe termen lung este considerată puțin probabilă.

TENDINȚE CARE POT FACE DIFERENȚA

La nivel global, tendințele de dezvoltare urbană s-au schimbat fundamental, dar Chișinăul nu le poate urma pe deplin din cauza lipsei de infrastructură adecvată, fiind blocat în vechiul model de concentrare. „În timp ce în anii 1990-2000, tendința era de concentrare în centru, acum, marile companii de construcții și dezvoltatorii imobiliari descarcă centrul, favorizând zonele unde oamenii pot accesa facilitățile la distanță pietonală”, explică Veaceslav Ioniță. Astfel, a început deja un proces de dezvoltare masivă a mai multor suburbii.

Însă pentru ca Chișinăul să poată dezvolta periferiile și să ofere locuitorilor o calitate superioară a vieții, este nevoie să dezvolți infrastructura, spune expertul. Fără aceasta, oamenii se confruntă cu probleme majore, cum ar fi timpul pierdut pentru așteptarea transportului public sau în ambuteiaje spre facilități sociale care în suburbii nu sunt suficiente.

În contextul ridicării exorbitante a prețului, Alexei Curti pune accent pe schimbarea preferințelor cumpărătorilor. Majoritatea clienților finali se orientează tot mai mult spre apartamentele aflate în etapa de construcție pentru a beneficia de un preț mai avantajos sau din perspectiva unei investiții care să crească în valoare. Asta, în condițiile în care obținerea autorizațiilor de construcție devine tot mai dificilă în Chișinău. Referitor la suburbii, specialistul spune că nu oricine este pregătit să se mute în aceste zone.

O altă posibilă tendință ține de amenințarea majoră pentru piața de construcții, care vine din exodul forței de muncă și a companiilor de construcții. Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari și a companiilor de construcții au început sau planifică inițierea unor proiecte mari în România, iar unele – și în alte țări europene. Totodată, după încheierea războiului din Ucraina, o bună parte dintre aceștia ar putea pleca acolo, atrase de salarii mai mari și cerere crescută. Acest lucru ar putea provoca o criză pe piața locală din cauza lipsei forței de muncă și a materialelor de construcție.

Piața imobiliară din Chișinău, vitală pentru economia națională, se află într-un moment de blocaj, fiind necesară o adaptare rapidă la noile realități economice și administrative. Modelul de creștere bazat pe speculă și pe prețuri iraționale s-a epuizat, forțând o contracție care amenință stabilitatea economiei urbane.