Doina Olărescu, care sunt principalele tendințe pe care le observați astăzi pe piața imobilelor comerciale?
Piața a trecut, într-un interval relativ scurt, prin transformări esențiale. Tiparele de investiție s-au schimbat semnificativ față de acum 10-12 ani. Dacă vorbim despre spațiile comerciale mici, între 30 și 100 m², acestea rămân în continuare foarte solicitate. Totuși, din cauza ofertei limitate și a cererii în creștere, prețurile au ajuns la cote ridicate, iar randamentele nu mai ating nivelurile dorite de investitori.
Cererea crescută vine din partea unui val nou de afaceri care au nevoie de showroomuri compacte sau spații de prezentare. Se caută atât spațiile la parterul blocurilor locative, cât și cele de pe arterele centrale. Cu toate acestea, din cauza competiției pentru acest tip de produs, rata de rentabilitate este ușor diminuată.
Un trend nou și interesant este creșterea cererii pentru spații de retail de mari dimensiuni – în special în centre comerciale și în zone urbane extinse – unde retailerii combină tot mai des vânzările offline cu cele online și își consolidează prezența în huburi care oferă parcări subterane și accesibilitate sporită.
Cererea pentru proiecte investiționale care includ locuri de parcare este în creștere. Există chiar investiții în parcări în sine, care aduc randamente similare cu cele ale spațiilor comerciale tradiționale.
În paralel, segmentul office este foarte activ: există o cerere ridicată pentru suprafețe cuprinse între 500 și 2000 m², cu condiția să existe suficiente locuri de parcare pentru angajați. Centrele de business care nu oferă această facilitate pierd teren în fața celor care au prevăzut infrastructura necesară.
Nu în ultimul rând, crește constant interesul pentru terenuri. Acest segment se valorifică din ce în ce mai bine de la an la an și este inclus tot mai des în strategiile de portofoliu.
“Pentru mine, imobiliarele nu înseamnă doar clădiri și cifre – sunt despre oameni, viziune și curaj. Cei care investesc cu suflet, rațiune și perseverență vor construi nu doar clădiri, ci și viitorul.”
Autorizațiile de construcție pe segmentul comercial au scăzut cu aproximativ 29% în Chișinău, potrivit celor mai recente date ale BNS. Ce anume provoacă acest fenomen?
Factorul principal este moratoriul instituit în zona centrală a Chișinăului, care blochează temporar eliberarea autorizațiilor din cauza lipsei unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) actualizat. Practic, proiectele din zonele strategice – mai ales cele comerciale – nu mai pot fi inițiate sau dezvoltate legal până la reglementarea cadrului urbanistic. Totodată, ritmul general al construcțiilor noi în capitală a încetinit, generând un deficit pe piață. Totuși, acest dezechilibru a dus la o consecință interesantă: extinderea naturală a orașului spre suburbii. Acolo, numărul autorizațiilor a crescut, iar anumite zone periurbane încep să devină la fel de atractive din punct de vedere investițional.
Din perspectiva randamentului, suburbii-le oferă adesea un potențial mai ridicat: prețurile de achiziție pe metru pătrat sunt mai accesibile, iar populația tânără, în special familiile recent stabilite în aceste zone, generează o cerere solidă pentru spații de retail. Este un contrast evident față de sectoarele mai vechi ale orașului, unde predomină populația în vârstă și unde segmentul de retail întâmpină dificultăți în a se menține profitabil.
„Se spune adesea că o investiție imobiliară bine făcută îți asigură o pensie liniștită – și realitatea o confirmă”.
Unde vedeți cele mai atractive oportunități de investiții în acest moment?
Oportunitățile sunt acolo unde există un dinamism social și economic real. Mă refer, în special, la cartierele tinere, unde se stabilesc familii, apar școli și grădinițe, iar nevoia zilnică de servicii este evidentă.
Un alt segment important îl reprezintă zonele cu densitate mare de birouri, unde modelul „office + retail” funcționează foarte bine în business centre de ultimă generație, care vând la fel de mult un stil de viață pe cât vând metri pătrați. Clădirile de birouri vechi au intrat într-o altă categorie – rentabilitatea lor este limitată dacă nu primesc investiții serioase, de aceea direcția clară merge spre dezvoltări integrate, ancorate în nevoile reale ale pieței. Care este mesajul dumneavoastră pentru dezvoltatori și investitori în contextul
Care este mesajul dumneavoastră pentru dezvoltatori și investitori în contextul actual?
Traversăm o perioadă în care rolurile se schimbă: tot mai des, dezvoltatorul devine și investitor. În loc să vândă ieftin spațiile comerciale încă din faza de construcție, el preferă să le păstreze și să le valorifice la momentul de vârf, obținând astfel marje de profit mult mai ridicate.
Cât despre investitori, le-aș spune să nu se lase descurajați de fluctuațiile recente ale pieței. Piața comercială nu a dispărut – ea se transformă. Este esențial să se adapteze și să-și diversifice portofoliile, investind în segmente poate mai puțin explorate până acum: spații mixed-use, centre logistice urbane, birouri flexibile de mici dimensiuni sau retail de proximitate.
Acolo unde există aglomerație, randamentele scad. Oportunitățile reale apar acolo unde ești printre primii și decizia ta poate influența următorul val de creștere. Viitorul aparține celor care nu urmează mulțimea, ci anticipează tendințele. Republica Moldova rămâne o piață cu potențial, iar cei care acționează cu inteligență și răbdare vor avea cel mai mult de câștigat.
Cine investește astăzi în spații comerciale în Republica Moldova?
În prezent, majoritatea investitorilor de pe acest segment sunt antreprenori locali. Sunt oameni care conduc deja afaceri în Republica Moldova și înțeleg că, dincolo de dezvoltarea propriei companii, este vital să-și diversifice capitalul.
Pentru mulți, investiția în imobiliare rămâne o formă de siguranță financiară pe termen lung: o piață stabilă, în care activele nu doar că își păstrează valoarea, ci se și apreciază.
O a doua categorie importantă este reprezentată de tinerii din diaspora, mai ales din SUA și Europa de Vest. Mulți au o educație solidă dobândită în străinătate, dar păstrează o legătură profundă cu Moldova și aleg să investească acasă – fie în apartamente în zone centrale, fie în spații comerciale de închiriat sau în afaceri de familie. Cele mai bune investiții se fac acolo unde cunoști terenul, la propriu și la figurat: când înțelegi piața locală, mentalitatea cumpărătorilor și nevoile reale ale chiriașilor, ai o imagine clară a potențialului investițional.
“Piața imobiliară trece prin transformare, nu prin declin. Oportunitățile reale apar acolo unde există adaptare, viziune și curajul de a investi strategic.”
De-a lungul carierei, ați construit o bază solidă de clienți, care aleg să investească ani la rând alături de dumneavoastră. Care este secretul acestor parteneriate de succes?
Încrederea nu se construiește când totul merge bine, ci atunci când ai curajul să-i oferi clientului un diagnostic sincer, chiar dacă nu este ceea ce își dorește să audă. În investiții imobiliare, volatilitatea evidențiază diferența dintre a vinde și a consilia.
Le spun investitorilor: „Nu luați o decizie în funcție de piață, ci în funcție de obiectivul propus”. Dacă rămâi fidel valorii reale, nu promiți randamente nerealiste și gestionezi riscurile împreună cu clientul, încrederea nu doar că apare – devine fundamentul unei relații de lungă durată. Asta înseamnă să fii mereu cu un pas înainte: să traduci datele de piață într-un limbaj clar, să prezinți atât opțiunile, cât și contraargumentele.
Dacă un client vrea să cumpere un spațiu într-o zonă care „explodează” pe rețelele sociale, dar eu știu că acolo lipsește infrastructura sau există riscuri de reglementare, îi voi vorbi direct despre toate aceste deficiențe.
Care este cea mai importantă lecție pe care ați învățat-o despre sectorul imobiliar în cei 12 ani de activitate?
Cea mai importantă lecție este că suntem abia la început. Moldova este o țară într-un ritm accelerat de creștere, iar în imobiliare, acest lucru se vede clar. Spre deosebire de piețele occidentale, care au atins deja un oarecare plafon, la noi există încă loc real pentru inovație: concepte noi, modele de business diferite și proiecte care răspund unor nevoi încă neacoperite.
În piețele mature, spațiile comerciale nu se mai vând – ele se transmit din generație în generație ca active valoroase și sigure. Noi nu am ajuns încă acolo, iar tocmai aici se află oportunitatea.
Suntem într-un moment în care se poate încă ridica, crea și repoziționa. Lecția aceasta aduce și responsabilitate, și motivație să contribui la o piață care crește cu adevărat, nu doar să o urmezi. Fiecare zi de lucru capătă astfel sens și viitor.
Călătoriile frecvente sunt mai mult pentru business sau pentru suflet?
Pentru mine, călătoriile sunt, în primul rând, pentru suflet. Sunt momente în care îmi reîncarc energia, mă inspir și privesc lumea din perspective noi. Totuși, chiar și în aceste escapade „personale”, rămân conectată la domeniul meu: analizez piețele imobiliare locale, văd cum funcționează infrastructura, dezvoltarea urbană, modul de gândire investițional și, desigur, compar prețurile și randamentele cu cele din Moldova.
Am descoperit locuri unde ideea de investiție imobiliară aproape că nu există, dar și țări de unde poți extrage inspirație profundă. Asta îți oferă perspectivă: piața noastră este încă tânără, în plină dezvoltare, cu mult potențial – apogeul încă nu a fost atins. Oricât de frumoase ar fi alte locuri, Moldova rămâne „acasă”. Aici, sunt rădăcinile mele – familia, prietenii, clienții.
Oricât de bine m-aș simți în altă parte, dorul de casă rămâne. Cred că echilibrul unui profesionist stă în a găsi inspirație în afară, dar a investi cu sufletul acolo unde te cheamă inima.
