Numărul populației din Chișinău continuă să crească, în capitală fiind înregistrată, în ultimii șapte ani, o migrație netă de peste 60 mii de persoane. Odată cu ea crește cererea de locuințe și, în ultimă instanță, prețul lor. Numărul tranzacțiilor imobiliare din capitală a crescut în 2023 cu 10% față de 2022, însă a rămas cu 39% sub nivelul înregistrat în 2021. La rândul lor, prețurile la locuințe au crescut cu circa 5%.

Alexandru TOMA

CE DETERMINĂ PREȚURILE?

Potrivit statisticilor oficiale, pe piața imobiliară activează peste 30 de dezvoltatori imobiliari. Domeniul construcțiilor este unul din cele mai riscante, mai ales în contextul Republicii Moldova, când avem o dependență acută de materii prime din import, iar multe lanțuri logistice de transportare a materialelor de construcții încă întâmpină dificultăți în actualul context geopolitic dificil. Costurile materiilor prime importate au crescut în unele cazuri și cu 50%, fapt ce a condus la majorarea prețului final pentru bunurile imobile.

În același timp, Tatiana Fala, șefa departamentului relații cu publicul din cadrul companiei A-casa, dezvoltatorul complexului Hora Village, subliniază că prețurile sunt influențate de mai mulți factori.

„Primul factor sigur este costul inflației, însă dezvoltatorii imobiliari se adaptează, ajustând prețurile în funcție de costurile și cheltuielile asumate. Pentru compania noastră, o soluție este producerea proprie a geamurilor, fațadelor, betonului. De asememea, lucrul cu propria echipă de meseriași ne dă posibilitatea să stabilim prețuri mai mici pentru locuințe. Un alt factor care reduce din preț este dreptul de proprietate asupra terenului”, spune aceasta.

Veaceslav Ioniță, expertul în politici economice la IDIS „Viitorul”, menționează că dezvoltatorii imobiliari din Republica Moldova înregistrează pierderi din diferențele de curs valutar. „Companiile vând apartamentele în euro. Salariul oamenilor este în lei, materialele de construcție sunt, la fel, în lei. În 2022 și 2023, companiile de construcție au înregistrat pierderi de 13% și 7,7% față de costurile investite în materiale”, afirmă expertul.

În același timp, odată cu majorarea salariilor în economia moldovenească, crește și costul forței de muncă ce activează în construcții. Pe platformele de angajare sunt la mare căutare zidarii, sudorii, specialiștii în finisaje, iar ofertele de salariu ajung și la 2,5 mii euro.

Un alt factor care conduce la scumpirea locuințelor în Chișinău este moratoriul pus pe eliberarea autorizațiilor de construcții în 2021. În prezent, este eliberat un număr redus de autorizații, iar terenurile pentru construcții sunt tot mai puține și mai scumpe. Potrivit lui Eugen Țurcan, directorul de vânzări al agenției Proimobil,  președintele fondator al Asociației Profesionale a Agențiilor Imobiliare din Republica Moldova, o influență majoră asupra prețurilor la locuințe a jucat-o și numărul construcțiilor.

„Media anuală a numărului de apartamente construite în 2018-2021 a fost de circa 10,8 mii. În anul 2022, numărul de locuințe construite a fost de două ori mai mic – circa 5,2 mii de apartamente. Cererea însă a rămas înaltă și acest fapt a și contribuit la o creștere importantă a prețului în 2023”, menționează agentul imobiliar.

El subliniază că problemele infrastructurale ale municipiului contribuie mult la creșterea prețurilor la apartamentele și casele amplasate în zona centrală a orașului. Astfel, dezvoltatorii sunt puși în situația să caute alte terenuri cu perspectivă. Astfel, orașul se dezvoltă spre periferii.

SE PREFIGUREAZĂ REVENIREA PREȚURILOR PE CREȘTERE

Veaceslav Ioniță afirmă că în urma unei temperări a prețurilor în primele două trimestre ale anului 2023, s-a atestat o revigorare a prețurilor la apartamentele noi.  La cele vechi este practic o stagnare, cu mici semne de creștere.

Calculele efectuate de expert arată că dinamica prețurilor la apartamentele din  municipiul Chișinău a avut un trend ascendent încă din 2018. A început cu o creștere de 0,3%, urmată de 3% în 2019, 13,7% în 2020, 15,1% în 2021 și 14,5% în 2022. În 2023, creșterea s-a temperat până la 3,6%, iar în prezent, se produce o revigorare.

Potrivit datelor Agenției Servicii Publice (ASP), în 2023, au fost înregistrate 15,2 mii tranzacții de vânzare-cumpărare a imobilelor, în 2022 – 14,43 mii tranzacții, iar în 2021 – 24,4 mii. Astfel, numărul de tranzacții imobiliare în 2023 este mai mare decât în 2022 cu 10%, dar mai mic față de 2021 cu 39%.

CREDITUL IMOBILIAR DEVINE MAI IEFTIN

Revigorarea pieței poate fi determinată și de ieftinirea creditelor imobiliare. Media ratei la creditele imobiliare pe piața bancară a coborât la 8,6% în ianuarie 2024, după ce rata de bază a BNM a fost și ea redusă.

Veaceslav Ioniță estimează că în trimestrele doi și trei din 2024, accesibilitatea creditelor ipotecare va ajunge, din nou, la nivelul anului 2019, ceea ce va stimula piața imobiliară. „În 2020 și 2021, între 60-70% din veniturile unei familii care avea un credit imobiliar mergeau la achitarea ratelor. În trimestrul trei din 2022, acest indice a ajuns la 100%. Situația s-a menținut până în trimestrul unu din 2023. Ulterior, a început să scadă, iar în trimestrul patru din 2023 a ajuns la 64%. În 2024, această rată va ajunge la 50%”, menționează expertul.

PREȚURILE ÎNCEP DE LA 777 DE EURO PER M2

În ultimii trei ani, se observă o tendință de creștere a prețurilor, care s-a accelerat pe parcursul lui 2022. Eugen Țurcan susține că actualmente, cele mai atractive sunt apartamentele noi, mai ales la etapa de construcție. El spune că prețurile încep acum de la 777 de euro pe m2 și pot atinge și câteva mii de euro.  

Potrivit lui Veaceslav Ioniță, în trimestrul patru din 2023, prețurile la apartamentele noi au crescut cu 4,9%. Piața secundară a fost mai stabilă din punct de vedere al creșterii prețurilor și al ritmului de creștere.

„De la începutul anului 2022 până în trimestrul doi din 2023, am avut o tendință de scădere a prețurilor. Din trimestrul trei, la apartamentele noi se simte o înviorare, iar la cele vechi – stagnare, cu mici semne de înviorare. În trimestrele doi și trei din 2023, prețul mediu de vânzare al unui m2 a constituit 863 și 868 de euro. În trimestrul patru, a crescut la 879 de euro. În trimestrul patru, prețul unui apartament nou a ajuns să coste 1 153 de euro, iar al unui vechi – de 766 de euro”, afirmă specialistul.

Potrivit ofertei de apartamente pe piața secundară de pe cel mai mare site de anunțuri, prețul apartamentelor cu o cameră este cel mai mare, 1 100-1 200 de euro per m2. Apartamentele cu două odăi costă 850-1 000 de euro, iar cele cu trei odăi – 750-850 euro per m2.

Un studiu realizat în noiembrie 2023 de Stanislav Ghilețchi și Adrian Ermurachi, experții Institutului pentru Politici și Reforme Europene (IPRE), în prezent, nu există o statistică oficială privind prețurile la imobiliare. În cadrul acestui exercițiu, au fost extrase datele cu privire la peste 17 000 de apartamente expuse la vânzare în Chișinău. Experții spun că acum nu există date care să reflecte în mod obiectiv realitatea pieței.

„În datele guvernamentale, este trecut un preț cadastral, utilizat în principal pentru stabilirea impozitului pe bunurile imobiliare. Această valoare cadastrală este calculată pe baza unor parametri specifici fiecărei categorii de imobile și se obține din evaluările generale ale tuturor proprietăților din acea categorie. Din acest motiv, aceasta nu reușește să reflecte particularitățile și variațiile frecvente ale prețurilor de pe piața imobiliară”, se arată în studiu.

Prețul apartamentelor în municipiul Chișinău, potrivit studiului IPRE 

CE CAUTĂ OAMENII, CE OFERĂ COMPANIILE

Potrivit aceluiași studiu al experților de la IPRE, din 2017 până în 2022, migrația netă în Chișinău a fost de peste 60 mii de persoane. Pe lângă aceasta, se atestă și o schimbare a comportamentului locuitorilor. De exemplu, numărul familiilor formate din una sau două persoane a crescut de la 90 mii în anul 2010 la 210 mii în anul 2019. Aceste două tendințe au cauzat o majorare semnificativă a cererii pentru locuințe. Acum există o cerere înaltă pentru apartamentele cu două camere din blocurile noi la prețul de până la 70 mii de euro. Conform Proimobil, din cauza deficitului de oferte pe acest segment, cererea va rămâne înaltă, iar prețul poate crește.

Eugen Țurcan subliniază că, actualmente, în municipiul Chișinău se construiește  foarte mult, există complexe cu mii de apartamente. „La moment, avem oferte în peste 10 complexe noi, atât la etapa inițială, cu cel mai mic preț, cât și finisate și date în exploatare”, afirmă directorul de vânzări.

Sunt multe oferte de townhous-uri în suburbii și la periferii, unde există posibilitatea de a avea, pe lângă spațiu locativ, și suprafețe mici de teren și spații de parcări suficiente. Tatiana Fala subliniază faptul că oamenii caută apartamente nu doar în funcție de preț, ci și de aspectul estetic, calitatea construcției, numărul locurilor de parcare, suprafața spațiilor verzi și aerate, amplasarea complexului.

„Oamenii caută apartamente cu terase mari sau căsuțe cu spații în aer liber. Ne străduim să oferim aceste posibilități la prețuri cât mai mici. De exemplu, în complexul pe care îl construim, am oferit prețuri care porneau de la 730 de euro per m2. Încurajăm familiile tinere cu vouchere de reducere cu împrumuturi direct de la dezvoltator”, afirmă specialista.

Așa cum prețurile din Republica Moldova sunt în continuă creștere, pentru mulți cetățeni este mai avantajos să-și cumpere un apartament prin ipotecă decât să achite o chirie. Astfel, proprietarul devine un investitor care câștigă din creșterea prețurilor.

ÎNCOTRO SE MIȘCĂ PIAȚA

Eugen Țurcan spune că prognozele pentru 2024 denotă o tendință clară a atingerii plafonului psihologic de 2 000 euro pentru metrul pătrat în cazul apartamentelor din Chișinău, aflate încă la etapa de construcție.

Tatiana Fala menționează lipsa parcărilor și fluxul mare de mașini drept o problemă acută a municipiului. Într-un sondaj organizat de compania pe care o reprezintă, s-a ajuns la concluzia că fiecare a doua familie are câte două mașini. <