În ultimul an, piața imobiliară, care a cunoscut anterior o dezvoltare dinamică, pare să fi intrat într-un proces de stagnare. Despre ce se întâmplă pe această piață și ce urmează, ne-a relatat într-un interviu expertul IDIS Viitorul Veaceslav Ioniță.

BC: Dle Ioniță, în opinia dvs., cum va evolua piața pe termen scurt și mai lung?

Veaceslav Ioniță: Acum, chiar dacă avem o cădere de 35% a volumului de construcții, ceea ce nu am avut de la independență, eu nu aș fi pesimist. Piața imobiliară a Chișinăului se află acum într-o pauză de care avea nevoie. Putem spune chiar că acum ia naștere piața imobiliară veritabilă. Să facem o mică retrospectivă asupra sectorului. În anii 1980, un apartament de 70 m2 costa circa 10 salarii medii anuale pe economie. După independență, piața s-a prăbușit, prețul la apartamente a devenit infim de mic, însă, din cauza veniturilor extrem de reduse, oamenii nu le puteau cumpăra. A urmat o scurtă perioadă bună din punctul de vedere al companiilor imobiliare, nu și din acel al consumatorului. În 2003-2008, prețurile la apartamente au explodat datorită cererii din partea moldovenilor plecați peste hotare pentru a aduna bani de o locuință. Atunci, prețurile erau pur și simplu cosmice față de salariile existente: au ajuns, la un moment dat, la 900 de euro per m2, ceea ce însemna 45 de salarii medii anuale pentru o locuință de 70 m2. Cererea de atunci nu avea nimic în comun cu economia locală. Era finanțată din exterior și, la fel ca și în întreaga lume, s-a prăbușit și la noi, odată cu criza financiară. În ce privește calitatea construcțiilor, din 2008 până prin 2018, Chișinăul a fost mutilat de construcții. S-au investit trei miliarde de euro în construcția a 40 mii de apartamente noi pe vechea infrastructură urbană: drumuri, apeducte, canalizare. S-a parazitat pe aceasta. Constructorii au ales astfel să minimizeze costurile pentru a-și

spori profitul, deoarece o infrastructură nouă necesită investiții cu până la 20% mai mari, pe care nu voiau să le suporte, chiar dacă aveau o rentabilitate de 200-300%. În 2017-2019, piața imobiliară și-a revenit și atunci, toate stelele s-au aliniat astfel încât să apară germenii unei piețe normale. Veniturile populației au crescut, prețul la locuințe a scăzut până la 600 de euro per m2 și s-a revenit la situația din perioada sovietică, când e nevoie de 10 salarii anuale medii pentru a cumpăra un apartament de 70 m2. În plus, dobânda anuală la creditele ipotecare a scăzut sub 10% și a fost lansat și programul Prima Casă, care facilitează achiziția de locuințe pe terme lung. Între timp, pe piață au intrat jucători noi, de bună credință și cu viziune. Acum, avem o ajustare a prețurilor la locuințe cauzată și de scumpirile materialelor de construcție. După scumpirea puternică de anul trecut a dobânzilor la creditele ipotecare, cauzată de înăsprirea politicii monetare, acestea vor reveni în următoarele luni la nivelul de sub 10%. În 2024, veniturile populației vor continua să crească. Piața imobiliară intră, astfel, în normalitate și nu ne rămâne decât să construim corect, extinzând orașul spre periferii.

BC: Prin urmare, sunteți un adept al extinderii Chișinăului în afara ariei actuale?

Veaceslav Ioniță: Da, este inevitabil, deoarece Chișinăul este unica localitate din Republica Moldova care crește în ultima perioadă. Are loc o migrație puternică internă și, în viitorul apropiat, capitala va absorbi o parte din suburbii precum Codru, Băcioi, Durlești, Stăuceni. Dincolo de acestea, vom avea o zonă metropolitană, care va include și patru orașe din jurul Chișinăului: Strășeni, Ialoveni, Anenii Noi și Criuleni. Din nefericire, Republica Moldova rămâne cea mai rurală țară din Europa, iar în spațiul rural, este greu să asiguri o calitate a vieții la fel ca în Chișinău, deoarece costurile sunt de câteva ori mai mari. De exemplu, în Chișinău, cu o țeavă de gaze conectezi 500 de gospodă- rii, în sate – doar 50 de gospodării. De aceea migrația populației și extinderea Chișinăului reprezintă o soluție și pentru creșterea nivelului general de trai al populației.

BC: Însă cartierele noi au nevoie de infrastructură socială: grădinițe, centre medicale, școli, magazine. Cine își va asuma construcția lor?

Veaceslav Ioniță: Dorind să dezvolte aceste cartiere, unii dezvoltatori construiesc acum singuri infrastructura publică necesară, ceea ce nu este corect. Nu poți să pui povara și greutatea absorbției pe umerii constructorului și dezvoltatorului. IDIS Viitorul a propus așa-numita taxă de dezvoltare, pe care dezvoltatorii trebuie s-o plătească exclusiv pentru construcția de infrastructură publică în zonele noi incluse în perimetrul urban. Asta înseamnă drumuri, transport public, școli. Acum, în Chișinău, se construiesc cartiere, unde vor locui 20 mii de oameni, cum ar fi, de exemplu, Satul German la Botanica sau Hora Village la Buiucani. Sunt niște proiecte imobiliare mai mari decât multe orașe. Pe lângă investiția privată, aici trebuie să vină și investiții publice în infrastructură, de cel puțin 10% din costul proiectului. Apropo, autoritățile locale primesc impozitul imobiliar și impozitul pe venit al populației. Municipiul Chișinău are în prezent un buget de șapte miliarde de lei, inclusiv datorită migrației interne și faptului că oamenii din sate vin la Chișinău și contribuie la formarea bugetului. Acești bani trebuie direcționați pentru îmbunătățirea vieții lor.

BC: Un loc de trai în afara orașului ar presupune și o distanță mai mare de parcurs până la serviciu. Cum vedeți soluționarea acestei probleme?

Veaceslav Ioniță: Da, acum, în orașul Chișinău, circulă zilnic peste 200 mii de mașini. Însă orașul a fost construit în anii 60-70 ai secolului trecut, când în Chișinău circulau 5 000 de mașini, iar acum, pe aceleași drumuri, circulă de 40 de ori mai multe automobile. De aceea, tot ce înseamnă industrie, servicii, oficii, trebuie construite la periferii, ca să relaxăm centrul orașului. Mai mult ca atât, guvernul și toate autoritățile publice, inclusiv cele municipale, toate structurile în afară de conducere, pot fi mutate la periferii.

BC: Dacă majoritatea oamenilor va alege să locuiască în afara urbei, nu va rămâne orașul semipustiu?

Veaceslav Ioniță: Orașul vechi trebuie să rămână, așa cum este în toată lumea, o zonă de atracție pentru turiști. În toată lumea, orașele au formă de pâlnie. În centru sunt clădiri mici, iar spre periferii nivelul crește. La noi e invers, orașul este sub formă de cupolă. După ce ajung la un nivel de bunăstare, oamenii își schimbă prioritățile în materie de valori, vor să-și cunoască istoria, originile etc. Dacă anterior, nu prea ne păsa, acum am devenit foarte sensibili la istoria orașului, iar partea centrală trebuie să devină o atracție turistică. Aici trebuie să avem muzee, hoteluri, restaurante, parcuri etc.

BC: Totuși, nu toți își pot permite o locuință nouă, mai ales într-un complex locativ nou, cu standarde superioare.

Veaceslav Ioniță: Bunăstarea crește, iar oamenii vor acum confort. Deși ne plângem pe nivelul scăzut de venituri, salariul recalculat în euro crește stabil, iar locuințele devin tot mai accesibile. Nu trebuie să ne deranjeze cât costă un apartament, ci cât timp trebuie să lucrăm pentru a-l putea procura. Dacă în 2008, un apartament de 70 m2 costa 45 de salarii anuale, acum costă zece. Chiar dacă, odată cu creșterea bunăstării populației, prețul locuințelor va crește, odată cu ieșirea din zona aceasta incertă de război, din dependența de Rusia și integrarea în UE, moldovenii vor avea nevoie de șapte salarii anuale medii pentru a procura un apartament. Însă așa cum se schimbă cultura consumului, oamenii vor avea pretenții mai mari față de spațiul comun.