Business Class: Дойна Олэреску, какие основные тенденции вы сегодня наблюдаете на рынке коммерческой недвижимости?
Дойна Олэреску: За относительно короткий период рынок претерпел существенные изменения. Инвестиционные модели заметно изменились по сравнению с тем, что было 10–12 лет назад. Если говорить о небольших коммерческих помещениях площадью от 30 до 100 м², они по-прежнему пользуются очень высоким спросом. Однако из-за ограниченного предложения и растущего спроса цены достигли высоких уровней, а доходность уже не соответствует уровням, которых ожидают инвесторы.
Повышенный спрос формируется за счёт новой волны бизнесов, которым нужны компактные шоурумы или презентационные пространства. Востребованы как помещения на первых этажах жилых домов, так и объекты на центральных магистралях. Тем не менее, из-за конкуренции за этот тип объектов уровень рентабельности немного снижается.
Новый и интересный тренд — рост спроса на крупные розничные площади, особенно в торговых центрах и расширяющихся городских зонах, где ритейлеры всё чаще совмещают офлайн- и онлайн-продажи и укрепляют присутствие в хабах с подземными парковками и повышенной доступностью.
Растёт спрос на инвестиционные проекты, которые включают парковочные места. Появляются даже инвестиции непосредственно в парковки, приносящие доходность, сопоставимую с традиционными коммерческими площадями.
Параллельно очень активен офисный сегмент: наблюдается высокий спрос на площади от 500 до 2000 м² при условии, что предусмотрено достаточно парковочных мест для сотрудников. Бизнес-центры, которые не предлагают такую возможность, проигрывают тем, где соответствующая инфраструктура уже есть.
И, наконец, постоянно растёт интерес к земельным участкам. Этот сегмент из года в год раскрывает свой потенциал всё лучше и всё чаще включается в портфельные стратегии.
Дойна ОЛЭРЕСКУ
Эксперт по инвестициям в недвижимость
BusinessClass: По данным последних статистик НБС, количество разрешений на строительство коммерческих объектов в Кишинэу сократилось примерно на 29%. Что именно вызывает это явление?
Дойна Олэреску: Основной фактор — введённый мораторий в центральной зоне Кишинэу, который временно блокирует выдачу разрешений из-за отсутствия обновлённого зонингового градостроительного плана (PUZ). По сути, проекты в стратегических зонах — особенно коммерческие — больше не могут быть легально инициированы или развиваться до тех пор, пока не будет урегулирована градостроительная база. Параллельно общий темп нового строительства в столице замедлился, что формирует дефицит на рынке. Однако этот дисбаланс привёл к любопытному последствию: естественной экспансии города в сторону пригородов. Там количество разрешений выросло, и некоторые периурбанистические зоны начинают становиться столь же привлекательными с инвестиционной точки зрения.
С точки зрения доходности пригороды часто предлагают более высокий потенциал: цены покупки за квадратный метр там более доступные, а молодое население, особенно семьи, недавно обосновавшиеся в этих районах, формируют устойчивый спрос на розничные площади. Это заметно контрастирует со старыми секторами города, где преобладает пожилое население и где ритейлу всё сложнее оставаться прибыльным.
Для меня недвижимость — это не только здания и цифры, а прежде всего люди, видение и смелость. Те, кто инвестируют с душой, разумом и настойчивостью, строят не только здания, но и будущее.
Дойна ОЛЭРЕСКУ
BusinessClass: Где вы видите сейчас самые привлекательные инвестиционные возможности?
Дойна Олэреску: Инвестиционные возможности находятся там, где существует реальная социальная и экономическая динамика. Я имею в виду прежде всего «молодые» кварталы, где поселяются семьи, появляются школы и детские сады, а ежедневная потребность в сервисах очевидна.
Другой важный сегмент — зоны с высокой концентрацией офисов, где модель «office + retail» отлично работает в бизнес-центрах нового поколения, которые в равной степени продают и стиль жизни, и квадратные метры. Старые офисные здания перешли в другую категорию: их рентабельность ограничена, если в них не вкладываются серьёзные инвестиции, поэтому направление развития очевидно смещается в сторону интегрированных проектов, опирающихся на реальные потребности рынка. Каково ваше послание для застройщиков и инвесторов в этом контексте?
«Часто говорят, что удачно вложенные средства в недвижимость обеспечат спокойную пенсию — и реальность это подтверждает».
BusinessClass: Каково ваше послание застройщикам и инвесторам в нынешнем контексте?
Дойна Олэреску: Сейчас мы переживаем период, когда роли меняются: всё чаще застройщик становится и инвестором. Вместо того чтобы продавать коммерческие площади дёшево ещё на стадии строительства, он предпочитает сохранять их и капитализировать в момент пикового спроса, получая таким образом гораздо более высокую маржу прибыли.
Что касается инвесторов, я бы сказала им: не стоит поддаваться разочарованию из-за недавних колебаний рынка. Коммерческий рынок никуда не исчез — он трансформируется. Крайне важно адаптироваться и диверсифицировать портфель, инвестируя в сегменты, которые раньше были менее освоены: mixed-use пространства, городские логистические центры, небольшие гибкие офисы или торговлю у дома.
Там, где слишком много игроков, доходность падает. Реальные возможности появляются там, где вы — среди первых, и ваше решение может повлиять на следующую волну роста. Будущее принадлежит тем, кто не идёт за толпой, а предугадывает тренды. Республика Молдова остаётся рынком с потенциалом, и те, кто действует разумно и терпеливо, в итоге выиграют больше всех.
BusinessClass: Кто сегодня инвестирует в коммерческие площади в Республике Молдова?
Дойна Олэреску: В настоящее время большинство инвесторов в этом сегменте — местные предприниматели. Это люди, которые уже ведут бизнес в Республике Молдова и понимают, что помимо развития собственной компании жизненно важно диверсифицировать капитал.
Для многих инвестиции в недвижимость остаются формой долгосрочной финансовой безопасности: это стабильный рынок, на котором активы не только сохраняют свою стоимость, но и со временем растут в цене.
Вторую важную категорию представляют молодые люди из диаспоры, особенно из США и стран Западной Европы. Многие из них получили хорошее образование за рубежом, но сохраняют глубокую связь с Молдовой и выбирают инвестиции на родине — будь то квартиры в центральных районах, коммерческие площади под сдачу в аренду или семейный бизнес. Лучшие инвестиции делаются там, где ты хорошо знаешь «почву» — и в прямом, и в переносном смысле: когда понимаешь локальный рынок, менталитет покупателей и реальные потребности арендаторов, у тебя есть чёткое представление о потенциале инвестиций.
Рынок недвижимости переживает трансформацию, а не упадок. Реальные возможности появляются там, где есть адаптация, видение и смелость инвестировать стратегически.
Дойна ОЛЭРЕСКУ
BusinessClass: На протяжении карьеры вы накопили внушительную клиентскую базу, которые годами продолжают инвестировать вместе с вами. В чём секрет таких успешных партнёрств?
Дойна Олэреску: Доверие формируется не тогда, когда всё идёт хорошо, а тогда, когда ты готов дать клиенту честный «диагноз», даже если это не то, что он хочет услышать. В инвестициях в недвижимость именно волатильность показывает разницу между тем, чтобы «продать» и тем, чтобы консультировать.
Я говорю инвесторам: «Не принимайте решение, исходя из рынка, принимайте его, исходя из своей цели». Если оставаться верным реальной стоимости, не обещать нереалистичные доходности и управлять рисками вместе с клиентом, доверие не просто возникает — оно становится фундаментом долгосрочных отношений. Это и значит быть на шаг впереди: переводить рыночные данные на понятный язык, показывать как варианты, так и контраргументы.
Если клиент хочет купить помещение в зоне, которая «взрывается» в социальных сетях, но я знаю, что там нет инфраструктуры или есть регуляторные риски, я прямо расскажу ему обо всех этих недостатках.
BusinessClass: Какой самый важный урок вы извлекли о секторе недвижимости за 12 лет работы?
Дойна Олэреску: Самый важный урок в том, что мы только в начале пути. Молдова — страна с ускоренными темпами роста, и на рынке недвижимости это видно очень ясно. В отличие от западных рынков, которые уже во многом достигли своего потолка, у нас всё ещё есть реальное пространство для инноваций: для новых концепций, других бизнес-моделей и проектов, которые отвечают на ещё не закрытые потребности.
На зрелых рынках коммерческие площади уже не продаются — их передают из поколения в поколение как ценные и надёжные активы. Мы до этого этапа ещё не дошли, и именно в этом кроется возможность.
Сейчас мы находимся в моменте, когда ещё можно строить, создавать и перепозиционировать. Этот урок приносит и чувство ответственности, и мотивацию — не просто следовать за рынком, а вносить вклад в рынок, который действительно растёт. Так каждый рабочий день обретает и смысл, и будущее.
BusinessClass: Частые поездки для вас больше про бизнес или для души?
Дойна Олэреску: Для меня путешествия — в первую очередь для души. Это моменты, когда я перезаряжаюсь, вдохновляюсь и смотрю на мир под новым углом. Но даже во время таких «личных» поездок я остаюсь связана со своей сферой: анализирую локальные рынки недвижимости, смотрю, как устроены инфраструктура, градостроительное развитие, инвестиционное мышление и, конечно, сравниваю цены и доходность с молдавскими.
Я открыла для себя места, где идея инвестиций в недвижимость практически отсутствует, но и страны, из которых можно черпать глубокое вдохновение. Это даёт перспективу: наш рынок ещё молодой, в активной фазе развития, с большим потенциалом — свой пик он ещё не достиг. Как бы ни были красивы другие места, Молдова остаётся «домом». Здесь мои корни — семья, друзья, клиенты.
Где бы хорошо я ни чувствовала себя в другом месте, тоска по дому всё равно есть. Думаю, гармония для профессионала — в том, чтобы искать вдохновение вовне, но инвестировать душой там, куда зовёт сердце.