BC: Dle Alexandrov, în ultimii ani, piața imobiliară a trecut printr-o serie de schimbări pro funde. Cum definiți această evoluție?
Mihail Alexandrov: Piața imobiliară din Moldova a intrat într-o etapă mult mai matură. Dacă acum câțiva ani, deciziile de cumpărare se luau mai degrabă emoțional, azi, vedem o trecere către analiza randamentului, a riscului și a lichidității. Investitorii se uită mai atent la fluxul de numerar, la gradul de ocupare, la calitatea locației și la capacitatea proiectului de a rezista într-un context regional și global volatil. Costurile de construcție rămân ridicate, iar numărul autorizațiilor de construire a scăzut în 2025, ceea ce limitează oferta nouă și susține prețurile la activele bune.
O altă tendință este polarizarea pieței. Activele bine amplasate și administrate eficient se închiriază ori se vând mult mai repede. Cele mediocre stau mai mult în piață și au nevoie de repoziționare. Pe segmentul rezidențial, prețurile de ofertă au continuat să crească în 2025, însă tranzacțiile au stagnat, devenind tot mai dependente de finanțarea ipotecară. Acum, piața nu mai poate fi analizată doar prin prisma prețului, ci și prin relația dintre accesibilitate și cererea solvabilă.
BC: Prețurile imobilelor din Chișinău au înregistrat o creștere accelerată în ultima perioadă. Cum estimați evoluția lor în continuare?
Mihail Alexandrov: Pe termen mediu, piața va fi mai echilibrată. În 2025, în Chișinău, a crescut pu ternic indicele prețurilor rezidențiale, concomitent cu scăderea volumului tranzacțiilor și creșterea ponderii achizițiilor finanțate prin credit. Asta înseamnă că piața s-a apropiat de un prag mai puțin accesibil pentru cumpărătorul mediu.
Acum, cererea este mai selectivă, așa că, cel mai probabil, vom avea o perioadă de stabilizare, cu variații pe diferite segmente. Proiectele bine amplasate, cu un produs corect și suprafețe adaptate cererii, pot continua să crească moderat prețul. În schimb, cumpărătorii vor fi mai reticenți față de proiectele supraevaluate sau amplasate în locuri mai puțin favorabile.
BC: Ce evoluții observați pe segmentul imobile lor comerciale și cum influențează ele dezvoltarea noilor proiecte?
Mihail Alexandrov: Pe segmentul comercial, investitorii nu mai cumpără „metri pătrați”, ci concept, chiriaș, trafic, acces și randament. În retail, spațiile bune din zone cu trafic puternic rămân foarte lichide. În Chișinău, retailerii ar putea absorbi încă 5000-7000 mp de spații comerciale bine poziționate dacă ele ar apărea pe piață. În același timp, spațiile secundare sau centrele mai puțin performante pierd trafic și sunt obligate să reducă chiria.
Aceste aspecte influențează direct noile proiecte, iar dezvoltatorii trebuie să fie mult mai preciși în co cept, deoarece proiectele comerciale generice nu mai funcționează. Astăzi, contează mixul de chiriași, vizibilitatea, accesul auto și pietonal, componenta de servicii și entertainment, dar și flexibilitatea spațiului. În retailul modern, un proiect bine gândit și administrat poate rămâne un produs investițional solid, în timp ce unul fără diferențiere riscă să devină necompetitiv.
BC: Ce tipuri de proiecte imobiliare sunt, în prezent, cele mai atractive pentru investitori?
Mihail Alexandrov: Acum, cele mai atractive sunt proiectele care combină venit predictibil, lichiditate și potențial de creștere a valorii – spațiile comerciale stradale bine amplasate, centrele comerciale cu management profesionist, unele proiecte office moderne bine ancorate și proiectele de dezvoltare unde investitorul intră la un preț corect și are o strategie clară de exit. În retail, street retail-ul rămâne foarte lichid și continuă să atragă investitori individuali, în timp ce proiectele comerciale mari pot oferi randamente competitive dacă sunt dezvoltate eficient și susținute de trafic real.
Investitorii devin tot mai interesați și de proiecte mixte sau de formate noi, unde componenta de utilizare este mai flexibilă. Acum, capitalul caută nu doar creștere, ci și protecție. De aceea, activele care produc cash flow și pot fi repoziționate mai ușor sunt mai interesante.
BC: Ce criterii esențiale iau în calcul investitorii atunci când aleg un proiect imobiliar comercial?
Mihail Alexandrov: Primul criteriu este locația, care nu mai înseamnă doar adresă, ci și acces, trafic, vizibi litate, putere de cumpărare în zonă și compatibilitate cu tipul de chiriaș. Al doilea este calitatea venitului: cine este chiriașul, pe ce durată semnează, cât de sustenabil este businessul lui și cât de repede poate fi în locuit dacă pleacă. Al treilea ține de randamentul real, nu de cel teoretic, calculat după cheltuieli, perioade de neocupare, investiții suplimentare și impozitare. În retail, traficul și calitatea managementului sunt decisive pentru nivelul chiriei și riscul investiției.
Și mai există două criterii esențiale: strategia de exit și capacitatea proiectului de a rezista la șocuri. Când ai inflație încă înaltă, creștere economică moderată și un cost al capitalului atent monitorizat, un proiect comercial trebuie analizat ca un business, nu ca un simplu activ.
BC: Ce planuri investiționale propuneți clienți lor dumneavoastră? Ce randamente există pe piața oficiilor și spațiilor comerciale?
Mihail Alexandrov: La SET, încercăm să mutăm conversația de la „ce cumpărăm” la „ce strategie de capital construim”. Lucrăm cu trei scenarii, în funcție de profilul clientului. Primul este conservator: active comerciale cu venit stabil, chiriași buni și risc operațional redus. Al doilea este echilibrat: active care produc venit, dar au și potențial de creștere prin re poziționare sau optimizare. Al treilea este orientat spre creștere: proiecte de dezvoltare sau active cu valoare adăugată, unde poate fi mai mare și randamentul, dar și riscul. Aici, este foarte important rolul consultantului investițional, care nu doar identifică activul, ci și construiește o teză investițională solidă.
La SET, încercăm să mutăm conversația de la „ce cumpărăm” la „ce strategie de capital construim”
Mihail ALEXANDROV
BC: Creșterea prețurilor la combustibil, pe fondul tensiunilor din Orientul Mijlociu, începe să se resimtă și la noi. Cum va influența acest lucru piața imobiliară?
Mihail Alexandrov: Scumpirea carburanților are un efect în lanț asupra întregii economii, iar sectorul imobiliar este expus direct.
Vor crește costurile logistice – transportul materiale lor de construcție, livrările și costurile operaționale ale companiilor. Acest lucru se reflectă rapid în prețul final al materialelor și în costul total de dezvoltare.
Apoi, dezvoltatorii vor fi presați de marje. Atunci când costurile cresc, iar cererea devine mai selectivă, nu toate creșterile pot fi transferate imediat în prețul final. Unele proiecte vor fi amânate sau recalibrate. Pe termen mediu, putem avea reducerea ofertei noi, iar acest lucru, paradoxal, ar menține prețurile existente pe piață.
Pentru investitori, concluzia este că, în perioade de volatilitate, activele reale, în special cele care aduc venit, de vin mai valoroase. Și nu orice proiect performează într-un astfel de context. Vor câștiga investițiile bine po ziționate, eficiente operațional și structurate corect.